Если арендатор переоборудовал помещения, возврат имущества может стать затруднительным

Отдельная тема – состояние спорного помещения, а также размещенного там имущества и оборудования. Отмечу, что арендодатель не вправе не принять обратно арендуемое имущество после прекращения договора аренды, даже если арендатор возвращает его в худшем состоянии, чем то, в котором оно было передано по договору⁵.

Закон не предусматривает права арендодателя на отказ от приема помещения в связи с наличием в таком помещении каких-либо дефектов, даже если они действительно возникли во время его аренды. При прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ). В случае его повреждения или повышенного износа арендодатель вправе требовать возмещения убытков (ст. ГК РФ)⁶.

Если арендатор предпринимал ранее какие-то действия по переоборудованию помещения, приспособлению его к особенностям своего бизнеса, то арендодатель может потребовать возместить ему расходы на приведение помещения в первоначальное состояние. Но насколько такие требования будут обоснованны? Как отнесется к ним суд?

Чтобы представить позицию суда, арендатору понадобятся ответы на вопросы:

• что требует арендодатель: устранения недостатков или возмещения расходов;

• соответствовал ли прилагаемый к договору план помещений фактическим обстоятельствам в момент оформления акта приема помещений и как этот аргумент используется арендодателем;

• являются ли требования арендодателя недобросовестным поведением или существуют объективные претензии к состоянию возвращаемого помещения.

Вообще, следует уточнить, насколько существенны претензии к состоянию возвращаемого помещения. Вполне возможно, что арендодатель окажется в состоянии устранить их самостоятельно.

Арендатор не обязан приводить помещение в первоначальное состояние, если арендодатель согласился на реконструкцию

Предположим, что речь идет все же о недобросовестном поведении. Реконструкция осуществлялась на основании договоренности сторон и их отношения фактически были равноценны отношениям по договору подряда (а может, действительно регулировались этим договором). Однако после завершения работ арендодатель пытается доказать, что арендатор действовал исключительно по собственной инициативе.

Тогда необходимо будет выяснить, какова была истинная природа отношений между сторонами на стадии изменения характеристик помещения. В частности, возникли ли между сторонами отношения по договору подряда. Следует уточнить, истекли ли сроки давности для предъявления требований, а также на ком лежит обязанность получения согласования изменений в разрешительную документацию.

Если арендодатель настаивает на том, что реконструкция (перепланировка) помещения производилась вопреки его воле, необходимо представить доказательства того, что стороны, например, обменивались мнениями и согласовывали позиции по данному вопросу. Можно представить переписку сторон об одобрении производимой реконструкции (перепланировки), а также доказательства совершения других действий со стороны арендодателя, очевидно свидетельствующих об одобрении производимой перепланировки. Если арендатор докажет, что изменения в арендованном имуществе были произведены по согласованию с арендодателем, то требования о приведении объекта в первоначальное состояние суд не удовлетворит⁷.

Следует уточнить, по чьей инициативе осуществлялись строительные работы, кем, когда и кому они оплачивались. Если аренда последовательно оформлялась несколькими краткосрочными договорами, необходимо уточнить, когда были произведены такие изменения и существуют ли доказательства формального возврата помещений по ранее заключенным договорам.

Кроме всего описанного, важно отметить, что арендатор должен вернуть имущество в первоначальном состоянии не только при его ухудшении, но и при изменении, даже если в результате имущество было улучшено⁸. В этой связи важно понять: возможно ли использование помещений арендодателем по его прямому назначению⁹. Необходимо также установить, что представляют собой улучшения – ремонт или переоборудование помещений¹⁰.