Л.Ф. Гатаулнна

преподаватель CГAП

Вопросы права собственности при заключении договора на торгах

Одним из способов приобретения права собственности являются торги. На торгах может быть заключен любой договор. Согласно п. 1 ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Предметом торгов могут быть вещи или права. В п. 4 ст. 447 ГК РФ определено, что торги проводят­ся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высо­кую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реали­зуемого имущественного права, если иное не предусмотре­но федеральным законом. Следовательно, критерием опре­деления победителя (контрагента по договору) на аукционе является цена — стоимость вещи или имущественного права, а на конкурсе — лучшие условия, например срок строительства, количество и (или) качество используемых материалов. Изложенное позволяет заключить, что с пози­ции ГК РФ аукцион представляет собой форму торгов, а торги - это способ заключения договора. Соответственно в коммерческом праве аукцион есть форма торгов, в процессе которых заключается коммерческий договор¹. Любое лицо, имеющее ту или иную вещь на праве собственности, может организовать аукцион с целью заключения договора в от­ношении этой вещи. На практике на аукционе в основном заключается договор купли-продажи или его вид - договор поставки.

Для возникновения права собственности по договору необходимо, чтобы между отчуждателем и приобретате­лем имущества был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если договор под страхом недейс-

47

твительности должен быть нотариально зарегистрирован либо пройти государственную регистрацию, то право собс­твенности у приобретателя может возникнуть только после выполнения указанных требований. Право собственности у приобретателя имущества по договору возникает с мо­мента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон (п. 1 ст. 223 ГК РФ). Участникам правоотношений предоставляется возможность установить иной момент перехода права собственности. Стороны по соглашению могут приурочить момент перехода права собственности к моменту подписания (заключения) догово­ра, т.е. до передачи вещи, либо через какое-то время после передачи, например после выплаты покупной цены и т. д. Одновременно с возникновением у приобретателя права собственности на него переходит риск случайной гибели и риск случайной порчи отчуждаемых вещей (ст. 211 ГК РФ), если иное не установлено договором. Случайной признает­ся гибель или порча, происшедшие без вины отчуждателя и приобретателя, по обстоятельствам, которые от них не за­висели и наступление которых они не могли предотвратить.

Нужное практическое значение будет иметь момент исполнения обязанности продавца, поскольку именно с наступлением его зависит определение момента перехода права собственности от продавца к покупателю и соответс­твенно риска случайной гибели или порчи товара. Этот момент устанавливается в соответствии с правилами, содер­жащимися в ст. 458 ГК РФ.

В отдельных случаях, предусмотренных законом или со­глашением сторон, переход имущества может быть оформлен только в виде единого документа, подписанного сторонами. Это, прежде всего, касается договоров продажи недвижи­мости и продажи предприятии. Для возникновения и пере­хода права собственности при заключении договора купли-продажи недвижимости, а также при продаже предприятий простой письменной формы недостаточно - требуется их государственная регистрация. Порядок государственной регистрации перехода и возникновения права собственнос­ти от продавца к покупателю регулируется ст. 131 ГК РФ, Федеральным законом от 21 июля 1997г. «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»². Согласно п. 1 ст. 2 вышеназванного Закона государственная регист­рация является единственным доказательством зарегистри­рованного права. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания договора продажи недвижимос­ти недействительным. Если сделка, требующая государс­твенной регистрации, совершена в надлежащей форме и не содержит ничего противозаконного, но одна из сторон укло­няется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки.

В ст. 59 Федерального закона от 16 июля 1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп.)³ закреплен порядок продажи заложенного имущества на аукционе. В ка­честве организатора аукциона по продаже заложенного иму­щества выступает избранная для этого залогодержателем с согласия залогодателя специализированная организация, ко­торая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени. Продажа заложенного имущества на аукционе допускается, если аукцион является открытым. Продажа заложенного имущества на закрытом аукционе допускается лишь в случаях, предусмотренных Законом. Протокол об итогах аукциона с момента его ут­верждения продавцом приобретает юридическую силу и является документом, удостоверяющим право победителя на заключение договора купли-продажи. В течение пяти дней с момента выполнения требования об оплате имущес­тва между продавцом и победителем аукциона заключается договор купли-продажи в соответствии с ГК и названным Законом. Этот договор и протокол являются основанием для перехода права собственности и внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Некоторые договоры о продаже вещи или имуществен­ного права могут быть заключены только путем проведения торгов, например выкуп бесхозяйственных культурных ценностей (ст. 240 ГК РФ); обращение взыскания на долю в общем имуществе (ст. 255 ГК РФ); прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое по­мещение (ст. 293 ГК РФ).

Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сто­рона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причи­ненных уклонением от его заключения (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

В торгах должно участвовать два и более человек, если в аукционе или конкурсе принимал участие только один участник, торги признаются несостоявшимися. Признание торгов недействительными влечет недействительность до­говора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

¹ См.: Илюшина М.Н., Чепышев М.Ю., Ситдикова Р.И. Коммерческое право. М„ 2002, С. 119-120.

² См.: СЗРФ. 1997. 30. Ст. 3594.

³ См.: СЗ РФ. 1998. nb 29. Ст. 3400; 2001. Мв 46. Ст. 4308; 2002. № 7 Ст. 629.