- •О юбиляре
- •Ю.В. Нарыкова
- •К вопросу об ограничениях права собственности на землю
- •Ю.В. Ковалев
- •Проблемы формирования информационного права и защиты интеллектуальной собственности
- •Н.Б. Сущенко
- •Правовое моделирование возвратности в кредитном договоре в целях снижения кредитного риска банка
- •Т.Н. Хмелева
- •Муниципальная собственность: проблемы правового регулирования
- •М.М. Гол иченко
- •Некоторые процессуальные особенности виндикационного и негаторного исков
- •М.Е. Верстова
- •Г.В. Романова некоторые спорные вопросы содержания права собственности на земельные участки
- •В.Н. Гаврилов
- •Спорные вопросы приобретения права собственности по наследству
- •О.Е. Блинков
- •Соглашение наследников как основание возникновения права собственности
- •В.А. Тархов
- •О собственности
- •Право собственности как элемент гражданской правоспособности российских граждан
- •С.А. Черноморец
- •А.А.Дунаев
- •Н.М. Конин
- •Л.Н. Томилова
- •Л.В. Шварц
- •Собственность как объект государственной охраны
- •Е.В. Вавнлин
- •Право собственности: реализация субъективного гражданского права
- •П.В. Перепелкина
- •Валютные ценности — объекты права собственности и других гражданских прав (понятие и содержание)
- •О.Ю. Ситкова
- •Вопросы приобретения усыновленным права собственности на имущество усыновителя
- •О.В. Сиднин
- •Д.Ф. Кастрюлин
- •И.В. Шугурова
- •Собственность и интеллектуальная собственность: проблема разграничения
- •Н.А. Барннов
- •Некоторые вопросы собственности в международном частном праве
- •Глава 68 раздела IV гк предусматривает коллизионно-правовое регулирование отношений собственности
- •Т.А. Иванова
- •Возмещение ущерба собственнику при совершении международной автомобильной перевозки груза
- •А.В. Трофименко
- •Сравнительный анализ субъективного права собственности и исключительных прав на информационные объекты
- •Ю.Ю. Ветютнев
- •Некоторые теоретические аспекты соотношения федерального и регионального законодательства по вопросам собственности1
- •Т.Н. Сафронова
- •Актуальные проблемы защиты владельца, не являющегося собственником
- •Е.М. Тужилова-Орданская
- •Классификация объектов недвижимости
- •О.Р. Гимадрисламова
- •Жилищная кооперация вчера и сегодня
- •Наследование как способ приобретения права собственности
- •Г.В. Блинкова
- •Энергия как объект права собственности
- •Н.А. Любавина
- •Л.Ф. Гатаулнна
- •Вопросы права собственности при заключении договора на торгах
- •Т.А. Ермолаева
- •М.Б. Смирнова
- •С.С. Шевчук
- •Трансплантаты как объекты права собственности и особенности их правового режима
- •А.А. Серветник
- •Имущество как объект права собственности и предмет обязательства
- •А.А. Плотников
- •Собственность: ее типы, субъекты и
- •С.Н. Медведев
- •О соотношении гражданско-правовых категорий «собственность в экономическом понимании», «право собственности» и «владение»
- •М.А. Шевчук
- •К вопросу о моменте возникновения у наследников права собственности на недвижимое имущество
- •М.Ю. Челышев
- •О межотраслевой природе субъективного права собственности
- •Ю.А. Серкова
- •Государственная регистрация прав на лизинговое имущество и сделок с ним
- •З.А. Ахметьянова
- •В.А. Рыбаков
- •О критериях разграничения собственности на формы
- •В.В. Никишин
- •О.М. Родионова
- •Некоторые негосударственные инструменты регулирования отношений собственности
- •И.А. Емелькина
- •Некоторые проблемы раздела второго гражданского кодекса рф «право собственности и другие вещные права»
- •Е.А. Крашенинников
- •Содержание права собственности
- •Т.Н. Халбаева
- •Некоторые вопросы государственной регистрации приобретения права собственности на жилые помещения
- •И.В. Свечникова
- •Защита права собственности на земельные участки
- •В.Е. Стрегло
- •Некоторые спорные вопросы права собственности супругов
- •И.В. Бакаева
- •Собственность и имущественные отношения: гносеологические подходы к исследованию
- •В.Д. Рузанова
- •С.Т. Максименко
- •В.В. Рыбаков
- •Особенности осуществления права собственности лицами, осужденными к лишению свободы
- •А.П. Фоков
- •Теоретические и практические проблемы определения права распоряжения
- •В.П. Камышанскнй
- •Ограничения права собственности в механизме правового регулирования отношений собственности
- •Н.К. Хайбулаев
- •Несостоятельность (банкротство) как механизм охраны права собственности
- •Л.Л. Кофанов
- •Характер собственности и владения в древнем риме и в новом гражданском и земельном законодательстве российской федерации
- •И.А. Кудрявцев ограничения права собственности и безопасность государства (историко-правовой аспект)
- •Е.К. Костюшин,
- •Охрана субъективного права собственности в испонительном производстве
- •А.В. Афанасьевская
- •Правовое регулирование электронных сделок и электронного ведения бизнеса
- •Н.В. Тригубович
- •Л.Б. Лазаренко
- •Особенности правового регулирования ипотеки в современных условиях
- •И.С. Троекурова
- •Л.П. Алехина
- •В.В. Пономаренко
- •Банкротство как орудие передела собственности в условиях современной рыночной экономики россии
- •Н.А. Артеменко
- •Гражданско-правовая ответственность за вред, причиненный жизни или здоровью гражданина
- •Н.В. Фомичева
- •Особенности владения дробными акциями
Т.Н. Халбаева
доцент ПАГС
Некоторые вопросы государственной регистрации приобретения права собственности на жилые помещения
В настоящее время как в теории, так и на практике недостаточно четко проводится разграничение понятий «регистрация права собственности» и «регистрация перехода права собственности». По мнению некоторых авторов, в указанной терминологии отсутствуют различия, поскольку «...регистрируются собственники... как носители прав и обязанностей»1. Действительно, переход права собственности есть не что иное, как возникновение этого же права у последующего собственника. Совокупность правомочий, присущих данной юридической категории, всегда сохраня-
65
ется при ее перенесении. Поэтому приобретателя по сделке с недвижимостью как носителя гражданских прав и обязанностей не интересует название регистрационных действий, значение имеет лишь законный титул перешедшего к нему права.
Однако, как представляется, законодатель не случайно наряду с понятием регистрации права собственности упоминает о регистрации перехода права собственности. Исходя из смысла п. 1 ст. 131 ГК РФ, регистрация права собственности включает в себя не только регистрацию перехода права собственности, но и его возникновение. Если при первоначальном способе приобретения субъектом вещного права на недвижимость достаточно регистрации возникновения права собственности, то при производном способе необходима регистрация перехода права собственности. Это обусловливает различные основания для совершения указанных регистрационных действий. Если в первом случае таковым выступает волеизъявление лишь правообладателя, то во втором - требуется волеизъявление как предшествующего, так и последующего собственника.
Различно и содержание регистрационных действий, проводимых учреждением юстиции при внесении соответствующих сведений в реестр. Так, согласно ст. 12 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»2 (далее - Закон о регистрации) при регистрации права в реестр вначале вносятся сведения об объекте недвижимости путем его идентификации, а затем он «привязывается» к определенному правообладателю. В этом случае на регистрацию подается заявление его носителем (ч.1 п.1 ст. 16 Закона о регистрации).
В случае регистрации перехода права у недвижимого имущества, ранее внесенного в реестр и, следовательно, вовлеченного в гражданский оборот, происходит смена собственника: право предшествующего обладателя прекращается и возникает у нового приобретателя с указанием основания для такого перехода (договор, наследование). На электронном и бумажном носителях делаются предусмотренные Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним3 соответствующие отметки.
Необходимо заметить, что законодательство некоторых государств сужает понятие регистрации перехода права собственности. Так, ст. 28 Указа Президента Республики Казахстан, имеющего силу закона, от 25 декабря 1995 г. № 2727 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»4, озаглавленная «Регистрация перехода права на недвижимое имущество», гласит: «Любые изменения права на недвижимое имущество, связанные со смертью или объявлением умершим держателя этих прав, должны быть зарегистрированы на основе документа, в соответствии с которым право на недвижимое имущество передается». Тем самым, надо полагать, Указ исключает переход права на основании договоров, являющихся наряду с наследованием производным способом приобретения права собственности.
Поскольку перенесение права воплощено в юридическом акте, то предметом регистрации в этом случае будут «...действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности»5, в то время как при регистрации права (подтверждении права) предметом служит действие носителя права по его приобретению (подтверждению), также отраженное в заявлении.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Закона о регистрации «государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора... если иное не установлено федеральным законом».
Однако полагаем, что правило о подаче заявлений обеими сторонами договора не должно распространяться на приватизацию жилого помещения. Это заключается в особом характере договора. Несмотря на то что приватизация относится к производным способам возникновения права собственности, она осуществляется на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»6. Как известно, основной обязанностью отчуждателя является не только фактическая передача вещи приобретателю, но и перенесение вещного права. Поскольку наниматель фактически владел и пользовался занимаемым им по договору социального найма жильем, то его передача не требуется. В связи с тем что собственник жилого помещения в силу закона не вправе отказать гражданину от участия в приватизации, то его волеизъявление в виде заявления в учреждение юстиции о регистрации перехода права лишено смысла.
Следует отметить, что данный вопрос неоднозначно решается даже в рамках одного органа по регистрации прав на недвижимость. В частности, Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Саратовской области до 2001 г. регистрировало право на приватизированное жилое помещение лишь на основании заявления гражданина7, а в последующем стало требовать заявление и со стороны наймодателя8. В филиале ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата», расположенном в г. Тольятти, до настоящего времени регистрируется право собственности на приватизированное жилое помещение по заявлению только правообладателя9.
Согласно ч. 2 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации «в случае, если права возникают на основании акта государственного органа или акта органа местного самоуправления, заявление о государственной регистрации права подается лицом, в отношении которого приняты указанные акты». В целях единообразного применения законодательства о регистрации, избежания дополнительных действий, не являющихся необходимыми при регистрации перехода права собственности на приватизированное жилье, целесообразно норму ст. 16 данного Закона после предложения «права возникают на основании» дополнить словом «закона». Это исключит необходимость предоставления при регистрации перехода права собственности на приватизированное жилье заявления другой стороной договора.
1 Кичихин А., Щербакова Н. Частное жилье — собственность и сделки //Закон. 1996. №8. С. 41.
2 См.: СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2001. № 11. Ст. 997; № 16. Ст. 1533; 2002. № 15. Ст. 1377; 2003. № 24. Ст. 2244.
3 См.: СЗ РФ. 1998. № 8. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416; 2003. № 37. Ст. 3584.
4 См.: Внесены изменения Законом РК от 2 декабря 1997 г. № 189-1 // СПС «ЮРИСТ».
5 Скловский К.И. Собственность в гражданском праве: Учебно-практ. пособ. М., 2000. С. 227.
6 См.: Ведомости СНД РСФСР и ВС РСФСР. 1991. №28. Ст. 959; Ведомости СНД РФ и ВС РФ. 1993. №2. Ст. 67; СЗ РФ. 1994. №16. Ст. 1864; 1998. № 13. Ст. 1472; 1999. № 18. Ст. 2214; 2001. № 21. Ст. 2063; 2002. №21. Ст. 1918.
7 См., напр.: Отдел ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним УЮ Саратовской области. 2000 г. Дело № 39387.
8 Тамже 2002 Дело № 74741
9 См., напр.: Отдел ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ГУЮ «Самарская областная регистрационная палата» (г. Тольятти). Дело № 63-01/09-1/2003-20723.