Неточность формулировок в гражданском кодексе порождает споры о пределах ответственности поручителя

Сущность договора поручительства заключается в обязательстве поручителя отвечать перед кредитором по обязательствам должника (ст. 361 ГК РФ). Договор поручительства всегда расценивался как акцессорное обязательство, дополнительное по отношению к обязательству основного должника. Штрафные санкции и пени за просрочку исполнения основного обязательства, представляющие собой и ответственность, и одновременно плату за просрочку, вполне могут охватываться договором поручительства, при этом дополнительная ответственность поручителя за неисполнение своего обязательства безосновательно давала бы кредитору право на получение сумм дополнительных штрафов или пеней, которые основным договором не предусмотрены. Такое положение дел привело бы к несправедливому возложению на поручителя ответственности в объеме большем, чем у основного должника.

Тем не менее следует признать, что неточность формулировок Гражданского кодекса дает возможность двоякого толкования норм о договоре поручительства (из-за чего и возник спор, о котором говорится в статье). Безусловно, изменение закона является прерогативой законодателя. Однако длительная процедура внесения таких изменений приводит к тому, что законодательство зачастую отстает от реально складывающихся хозяйственных отношений и не дает ответов на возникающие вопросы. В этой ситуации высшие суды, давая разъяснения нижестоящим судам о надлежащем применении правовых норм, иногда фактически подменяют собой законодателя. Вместе с тем такая ситуация носит скорее позитивный характер, поскольку оказывает благоприятное воздействие на гражданско-правовые отношения, устраняя элементы неопределенности и «темные пятна».

АРБИТРАЖНЫЙ ПРОЦЕСС

Арбитражные суды и суды общей юрисдикции по-разному разрешают споры из договора подряда

Р.А. Ремидовский  адвокат Московской межрайонной коллегии адвокатов (ММКА), info@remilex.ru

• Как суды разрешают споры из инвестиционных строительных договоров

• Когда в арбитражном суде можно обосновать требования нормами о защите прав потребителей

• Почему ответственность подрядчика в споре, рассматриваемом судом общей юрисдикции, может быть шире, чем в арбитраже

Деятельность фирмы-подрядчика порой сопровождается судебными конфликтами не только с партнерами по бизнесу, но и с гражданами. Правовое регулирование отношений из договора подряда с участием гражданина, не являющегося предпринимателем, имеет свою специфику. И это вполне оправдано с точки зрения защиты «слабой стороны» договора – потребителя. Вместе с тем в силу различий в регулировании зачастую не сходны позиции арбитражных судов и судов общей юрисдикции при рассмотрении данной категории споров. В настоящей статье я постарался ответить на вопрос, что следует учесть юристу организации-подрядчика, участвующему в судебном разбирательстве с гражданами.

Суды не рассматривают договоры по поводу будущей недвижимости как самостоятельный вид договоров

Как известно, работа судьи по разрешению договорного спора начинается с выявления правовой природы обязательства. В спорах из договоров подряда, предусматривающих передачу в собственность будущих объектов недвижимости, квалификация таких правоотношений различается в зависимости от того, какой суд рассматривает дело.

ВАС РФ рекомендовал квалифицировать инвестиционные договоры на основании норм ГК РФ  Долгожданное постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление № 54; см. также статью «Разъяснения Пленума ВАС РФ о будущей недвижимости произвели инвестиционную революцию») внесло окончательную определенность в позицию арбитражных судов по данному вопросу.

Во-первых, Пленум ВАС РФ разъяснил, что договоры, связанные с инвестиционной деятельностью, не имеют специального правового регулирования складывающихся между их сторонами обязательственных отношений (п. 4 Постановления № 54). Это исключает господствовавшую длительное время квалификацию судами таких договоров как sui generis.

Во-вторых, установлено, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным (п. 1 Постановления № 54). При этом индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания в нем самом или в передаточном акте иных сведений (кроме кадастрового номера), позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (п. 2 Постановления № 54). Такой подход теперь не позволяет судам признавать соглашения, предусматривающие передачу будущих объектов недвижимости, незаключенными ввиду отсутствия согласованного сторонами предмета договора, хотя в данных договорах будущие объекты недвижимости были достаточно точно индивидуализированы.

В-третьих, Пленум ВАС РФ сформулировал общее правило, согласно которому судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства объектов недвижимости (в том числе поименованные как предварительные, если при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть), как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4, п. 8 Постановления № 54). Эта позиция при прочих равных условиях исключает квалификацию нижестоящими арбитражными судами соответствующих обязательств как договоров подряда.

Суды общей юрисдикции чаще рассматривают инвестиционные договоры как договоры подряда  Если арбитражная практика долгие годы шла к выводу, что инвестиционным договорам нельзя придавать статус sui generis, то суды общей юрисдикции «выкристаллизовали» данную концепцию достаточно давно. Еще в «Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов»¹ судам была дана рекомендация определять правовую природу соответствующих договоров в каждом конкретном случае исходя из имеющихся обстоятельств дела.

Отсутствие у продавца права собственности на имущество в момент заключения договора купли-продажи недвижимости никогда не являлось препятствием для защиты судами общей юрисдикции прав физических лиц по договорам, связанным с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства. Важно подчеркнуть, что в отличие от арбитражных судов подобные соглашения чаще всего квалифицируются ими как договоры подряда.

Практика. Гражданка В. обратилась в суд с иском к ООО, просила признать право собственности на объект незавершенного строительства – однокомнатную квартиру, расположенную по определенному строительному адресу. Истица указала, что между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого ответчик обязался заключить договор купли-продажи и передать в установленный срок право на получение однокомнатной квартиры. Она оплатила ответчику стоимость квартиры, однако ответчик до настоящего времени своих обязательств по договору не исполнил. Принимая решение об удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что заключенный между сторонами договор по своей правовой природе и содержанию является договором подряда. Возникшие правоотношения на основе договора подряда на строительство жилых домов регулируются Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»2. Суд кассационной инстанции поддержал эту позицию3.