Нормы жк рф на самовольную реконструкцию нежилых зданий не распространяются

Понятие самовольной постройки относится только к случаям создания новой вещи (ст. 222 ГК РФ, п. 28, 29 Постановления № 10/22). Этот вывод существенно отражается и на выборе способа защиты прав лицом, осуществившим самовольную реконструкцию. Допустим, компания реконструировала три объекта недвижимости, объединив их в одно здание. И затем обратилась в суд с требованием о признании права собственности на такой якобы вновь созданный объект. Однако в подобной ситуации суд почти наверняка откажет в удовлетворении исковых требований, потому что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

Рассмотрим ситуацию подробнее. Гражданский кодекс не устанавливает последствий самовольной реконструкции объекта недвижимости, в отличие от создания такого имущества. Поэтому порой граждане и организации полагают, что защитить свои права и избежать приведения измененного объекта в его первоначальное состояние они могут, получив положительное решение суда о признании их права собственности на реконструированную недвижимость. И, соответственно, о ее сохранении в переустроенном (перепланированном) состоянии. Именно такие правила установлены в части 4 статьи 29 Жилищного кодекса РФ.

Однако к правоотношениям по реконструкции нежилой недвижимости нормы Жилищного кодекса не применяются, поскольку правоотношения, которые регулирует указанная норма права, не являются сходными с правоотношениями, возникающими в связи с осуществлением самовольной реконструкции нежилых помещений.

Если при строительных работах произошло уничтожение существующего объекта, а новый объект создан без надлежащих разрешений, он является самовольной постройкой. Право собственности у лица, которое возвело данный объект, на самовольную постройку отсутствует и признать его можно только через суд (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Если же объект претерпел только архитектурно-градостроительные изменения, то право собственности на него не прекратилось даже при отсутствии необходимых согласований строительных работ. Такой объект нельзя признать самовольной постройкой и лишить собственника прав на него. Соответственно, обращаться в суд с требованием признать и так существующее право собственности в данном случае не следует.

При сохранении границ и назначения нежилой недвижимости в ЕГРП можно внести сведения о ее реконструкции  Гражданское законодательство не определяет конкретных последствий осуществления самовольной реконструкции нежилых помещений. Поэтому к ним допустимо применение норм о самовольных постройках по аналогии закона (ст. 6 ГК РФ). Однако еще раз подчеркну, что в любом случае нормы о самовольных постройках неприменимы к созданию движимого имущества, а также перепланировке (переустройству, переоборудованию) недвижимого имущества, если в результате не создан новый объект. А значит, к рассмотренному выше спору о признании права собственности на объединенные в результате реконструкции объекты недвижимости нормы статьи 222 ГК РФ неприменимы. В данном случае собственнику следовало обратиться в орган Росреестра с требованием внести изменения в сведения об объекте недвижимости, которые не влекут за собой существенного изменения объекта. В частности, его границ и назначения².

Доказательством того, что заявителем была проведена именно реконструкция и новый объект не создан, служат сведения об объектах учета, полученные от органа БТИ в ходе внеплановой инвентаризации, по итогам которой фиксируется либо факт создания нового объекта, либо изменения ранее существующего.