Механизм защиты прав покупателя будет зависеть от того, владеет ли продавец спорным объектом недвижимости

Завершая характеристику договоров купли-продажи будущей недвижимой вещи, хотелось бы обратить внимание на пункт 5 Постановления № 54, который разграничивает допустимые способы защиты своих прав покупателем в зависимости от наличия во владении продавца спорного объекта.

Ситуация: спорный объект у продавца отсутствует  Иски о понуждении продавца к приобретению, в том числе государственной регистрации, первичного права на объект продавца или достройке спорного объекта являются ненадлежащими способами защиты прав покупателя. В удовлетворении таких исков арбитражный суд откажет.

Защита прав покупателя в таких случаях допускается путем предъявления требования о возврате уплаченной денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных убытков.

Пленум ВАС РФ дает при этом одну из самых существенных рекомендаций по вопросу о размере причиненных убытков: убытки могут рассчитываться, в частности, как разница между ценой объекта, указанной в договоре, и текущей рыночной стоимостью такого имущества.

Фактически указанная в качестве примера, эта рекомендация, по моему мнению, может стать одним из наиболее действенных финансовых механизмов воздействия на застройщика и одновременно гарантией защиты прав инвестора от злоупотреблений контрагента.

Ситуация: спорный объект находится у продавца  В зависимости от того, передал ли продавец (застройщик) объект недвижимости покупателю и был ли оформлен переход права собственности на такой объект, к допустимым способам защиты прав покупателя будут относиться следующие:

• иски о понуждении к передаче индивидуально-определенной вещи (ст. 398 ГК РФ);

• иски о понуждении к государственной регистрации перехода права (п. 3 ст. 558 ГК РФ).

Особо отмечу, что пункт 5 Постановления № 54 устанавливает обязанность арбитражных судов самостоятельно переквалифицировать требования покупателя о признании права собственности на спорный объект в одно из требований, перечисленных выше.

Но, несмотря на благие намерения таких разъяснений, я полагаю, что они противоречат положениям АПК РФ (ст. 41, 49).

Принятие Постановления № 54 потребует пересмотреть уже заключенные контракты в сфере инвестиций  Постановление № 54 не применяется к спорам, связанным с долевым строительством (п. 11). Однако данный документ в любом случае повлияет и на эту сферу, хотя и косвенно. Ведь застройщики и ранее часто привлекали соинвесторов (на весь объект или его часть), которые, уже в свою очередь, привлекали дольщиков. Учитывая, что право любого инвестора по отношению к правам собственности застройщика – вторично, такого рода схемы уйдут в небытие.

Представляется, что Постановление № 54 являет собой попытку радикального изменения структуры правоотношений участников инвестиционной деятельности, сделанную в рамках разъяснений Пленума ВАС РФ, а не изменений в законодательстве. Некоторые из предложенных решений удачны, а некоторые – нет. При этом многие новеллы, предусмотренные Постановлением № 54, по моему мнению, являются не просто толкованием закона, а фактически создают новые правовые нормы, что выходит за рамки полномочий Пленума ВАС РФ.

Поскольку Постановление № 54 носит характер толкования, его положения будут применяться ко всем правоотношениям, в том числе возникшим до его принятия. Таким образом, не возникнет вопроса об обратной силе этих положений и необходимости переходного периода. Для правоприменительной практики это означает, что по всем существующим контрактам в сфере строительства и инвестиций теперь необходимо будет провести юридический аудит и привести уже заключенные соглашения в соответствие с разъяснениями Пленума ВАС РФ. Это позволит минимизировать риски переквалификации правоотношений сторон.

Полную версию статьи читайте на сайте www.arbitr-praktika.ru.

Постановление о будущей недвижимости не содержит новых правовых норм

Постановление о будущей недвижимости не содержит новых правовых норм

В статье автор отразил в целом правильное понимание тех правовых идей, которые были заложены в Постановлении № 54. Но я думаю, что любое комментирование этого документа необходимо начинать с обсуждения одного из самых сложных вопросов правового режима недвижимости: что такое с точки зрения права здание, возводимое на чужом земельном участке, и каковы права лиц, финансирующих это строительство.

В России долгое время конкурировали между собой две концепции, объясняющие существо прав инвесторов строящегося здания. Их условно можно обозначить как «вещно-правовая» и «обязательственно-правовая». Первая основывается на туманных нормах законодательства об инвестициях и ее суть заключается в том, что те, кто финансирует строительство, являются долевыми сособственниками строящегося здания. В этой ситуации, разумеется, иски о признании права собственности на результат инвестиций суду следует удовлетворять, потому что это право у истцов по таким искам действительно есть.

Суть второй концепции заключается в том, что никаких прав на объект у инвесторов нет, у них есть лишь обязательственные требования к застройщику в рамках заключенного с ним договора. Право собственности возникнет только после передачи застройщиком возведенного объекта инвесторам. Поэтому иски о признании права собственности, заявляемые инвесторами, не подлежат удовлетворению (за исключением крайне редких случаев, да и то с учетом переквалификации исковых требований). ВАС РФ поддержал второй вариант, дав при этом развернутую систему взглядов на квалификацию юридических отношений инвестора и застройщика и систему исков, которые доступны инвесторам. Я не согласен с мнением, что в Постановлении № 54 Пленум ВАС создал нормы права. Он, во-первых, разъяснил содержание имеющихся норм и, во-вторых, применил в отдельных ситуациях схожие нормы по аналогии. Думаю, что в постановлении нет ничего такого, чего бы квалифицированный юрист не знал и до принятия этих разъяснений.

________________________ ¹ Определения ВАС РФ от 25.12.2009 № ВАС-17370/09, от 16.02.2009 № 833/09.

² Определение ВАС РФ от 25.02.2011 № ВАС-279/11.

³ Постановления ФАС Поволжского округа от 19.12.2006 по делу № А49-2228/2006-55/10, Северо-Западного округа от 11.12.2006 по делу № А05-18888/2005-27.

⁴ См., напр., описание объекта инвестиций в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2010 по делу № А56-53087/2009. ________________________

ХОЗЯЙСТВЕННЫЕ СПОРЫ

Самовольная реконструкция объекта недвижимости не прекращает права собственности на него

В.В. Воронова  судья Арбитражного суда Смоленской области, 55voron55@rambler.ru

• Какие особенности имеет процедура изменения сведений в ЕГРП при реконструкции недвижимого имущества

• Когда для реконструкции объекта недвижимости потребуется разрешение уполномоченного органа

• Как оформить право собственности на пристройку, расположенную на чужом участке

Гражданское законодательство понимает под самовольной постройкой, во-первых, объект недвижимости, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей, и, во-вторых, объект недвижимости, созданный без необходимых разрешений на строительство или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 ГК РФ). Данные положения распространяются также и на самовольную реконструкцию недвижимости, в результате которой создается новый объект. Но они неприменимы к самовольному созданию объектов, не относящихся к недвижимому имуществу, перепланировке, переустройству (переоборудованию) недвижимости, в результате которых новое имущество не создается¹.

Как самовольная постройка нового объекта недвижимости, так и реконструкция уже существующего неизбежно вызывают на практике вопрос о наличии права на такие объекты. Причиной споров становится несоответствие учетных параметров зданий и помещений правоустанавливающим документам.