Пленум вас рф дал новые разъяснения по квалификации договоров в сфере строительства и инвестиций

Статья 8 Федерального закона РФ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», вместо определения инвестиционного договора содержит лишь отсылочную норму, не раскрывая содержания возникающих из него правоотношений. В свою очередь, правоприменительная и судебная практика относила «инвестиционный договор» к непоименованным в ГК РФ договорам (ст. 421 ГК РФ). При этом вопрос о его характере как самостоятельного вида договора либо как смешанного договора решался неоднозначно.

Так, по ряду арбитражных дел¹ ВАС РФ приходил к выводу, что инвестиционный договор является самостоятельным видом договора, непоименованным напрямую в ГК РФ. В других же случаях² ВАС РФ поддерживал вывод нижестоящих судов о смешанном характере договора между участниками инвестиционной деятельности.

Точку в этой дискуссии поставил пункт 4 Постановления № 54, в котором сказано, что при оценке отношений сторон по инвестиционным договорам следует устанавливать правовую природу таких отношений исходя из поименованных в ГК РФ видов договоров (купля-продажа, подряд и т. п.).

Таким образом, понятие «инвестиционный договор» фактически утратило юридическое содержание, оставшись скорее экономическим термином.

Однако ВАС РФ на этом не остановился и дал последовательные разъяснения по основным принципам правовой квалификации договоров в сфере инвестиционной деятельности. В соответствии с Постановлением № 54 договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции, должны квалифицироваться судом как «договоры купли-продажи будущей вещи», если не установлено иное. Несмотря на то, что Постановление № 54 умалчивает о роли участников процесса в «установлении иного», полагаю, что с учетом общих правил доказывания (п. 1 ст. 65 АПК РФ) именно стороны должны будут предпринимать необходимые усилия, чтобы обосновать необходимость переквалификации спорных отношений в рамках иного предусмотренного Гражданским кодексом вида договора.

Предварительный договор с условием об оплате судьи будут рассматривать как куплю-продажу будущей вещи  Помимо конструкции «договора купли-продажи будущей вещи», Постановление № 54 последовательно затрагивает вопросы юридической квалификации ряда иных договоров, которые также часто используются в сфере строительства и инвестиций: предварительный договор купли-продажи, договор строительного подряда, договор простого товарищества.

В частности, в пункте 8 Постановления № 54 разрешен вопрос о квалификации правоотношений сторон по предварительному договору, предусматривающему движение денежных средств. Вопрос о допустимости платежей по предварительному договору в судебной практике уже давно решался преимущественно отрицательно³. Суды делали вывод о недопустимости платежей по предварительному договору, что прямо противоречило реалиям гражданского оборота и потребностям рынка.

По мнению Пленума ВАС РФ, отраженному в Постановлении № 54, при наличии в предварительном договоре обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть суды должны квалифицировать такой договор как «договор купли-продажи будущей вещи» с условием о предварительной оплате.

Казалось бы, данное разъяснение Пленума ВАС РФ разрешает проблему противоречия существующих правоприменительной и судебной практик, однако это не так. Предложенное решение носит непоследовательный характер, так как Пленум ВАС РФ ограничивается ситуациями наличия «обязанности приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть». Но вопрос о квалификации предварительных договоров, предусматривающих оплату несущественной части цены, остается открытым. Помимо этого, более чем расплывчатым является оценочный термин «существенная часть цены», хотя именно с ним Пленум ВАС РФ связывает правовые последствия переквалификации договора.

С учетом того, что существующая судебная практика не признает возможности платежей по предварительному договору, представляется, что было бы логичным квалифицировать любой предварительный договор купли-продажи, предусматривающий платежи вне зависимости от их размера, как «договор купли-продажи будущей вещи».

Квалификация отношений в сфере строительства как подряда допустима не всегда  Помимо предварительного договора, Пленум ВАС РФ в Постановлении № 54 затронул и вопросы правовой квалификации отношений в сфере строительства и инвестиций как отношений по договору строительного подряда.

В соответствии с пунктом 6 Постановления № 54 в случае, если собственник либо иной титульный владелец земельного участка предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то к их отношениям подлежат применению нормы о договоре строительного подряда (глава 37 ГК РФ).

При квалификации отношений сторон как строительного подряда право собственности на построенный объект недвижимости возникает у собственника земельного участка, на котором он возведен, с момента регистрации его права в ЕГРП (ст. 219 ГК РФ). В свою очередь, сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ, а при уклонении от исполнения этой обязанности застройщиком – также право требовать возмещения убытков, выплаты неустойки, и может воспользоваться правом удержания (ст.712 ГК РФ).

Следует обратить внимание, что разъяснения Пленума ВАС РФ сформулированы максимально широко. Поэтому неясно, допустимо ли их применение к случаям предоставления земельных участков для строительства, находящихся в государственной собственности. Формально стандартный договор аренды государственного земельного участка на инвестиционных условиях как раз и предполагает предоставление участка и обязанность застройщика (инвестора) осуществить строительные работы по его созданию. Однако это не значит, что к таким отношениям можно применить положения Постановления № 54.

Во-первых, договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, на инвестиционных условиях не предполагают оплаты государством строительных работ, выполненных застройщиком. Во-вторых, правовое регулирование таких договоров основано на положениях статей 30–32 Земельного кодекса РФ, то есть не регулируется нормами о договоре строительного подряда. И, в-третьих, инвестиционное обязательство «осуществить строительные работы» как критерий оценки целевого использования участка отличается от договорного обязательства по выполнению строительных работ по подряду.

Наиболее сложной ситуацией при применении норм о строительном подряде является распространенная на практике бартерная схема, когда оплату работ по договору строительного подряда стороны предусматривают в форме передачи в собственность подрядчика части помещений во вновь созданном объекте недвижимости на соответствующую сумму.

Пленум ВАС РФ полагает, что в таких случаях договор надлежит квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и применять к обязательствам по передаче помещений правила о договоре купли-продажи будущей вещи с учетом разъяснений по его применению, данных в Постановлении № 54.