Арендные отношения при выкупе публичного имущества носят факультативный характер

Думаю, что случай, который я привел в качестве примера в начале статьи, является более выгодным с точки зрения защиты прав арендатора, нежели приведенные примеры из судебной практики. Ведь орган власти своим бездействием нарушает обязанность заключить с субъектом малого или среднего предпринимательства договор купли-продажи имущества. А такие действия дают арендатору право на возмещение причиненных убытков (п. 4 ст. 445 ГК РФ). При этом под убытками следует понимать все те расходы, которое не по своей воле несло лицо до момента реального устранения нарушений своего права, то есть права на выкуп.

Повторюсь, в данном случае является принципиально неверным разделение правоотношений на арендные и отношения по выкупу муниципального имущества. Нахождение субъекта малого или среднего предпринимательства в арендных отношениях и его статус добросовестного арендатора является необходимым условием для реализации другого права – права на выкуп имущества. Законом четко регламентирован временной и поведенческий алгоритм реализации прав и обязанностей участников правоотношений. Поэтому нарушение стороной сроков выполнения своей корреспондирующей обязанности по заключению договора выкупа муниципального имущества придает арендным отношениям признак кабальности.Именно к таким выводам и приходили суды, вынесшие немногочисленные решения в пользу арендаторов, обратившихся за взысканием убытков в виде арендной платы⁶.

Судьи полагали, что если бы муниципалитет надлежащим образом исполнил свои обязанности продавца, то расходы у истца в виде арендной платы не возникли бы. Поэтому такие расходы являются для истца реальным ущербом.

Уклонение от заключения договора купли-продажи муниципалитеты объясняют низкой стоимостью имущества  Рассматривая такой спорный вопрос, как выкуп муниципального имущества, нельзя обойти вниманием и «стандартную» аргументацию муниципалитетов, обосновывающих свое бездействие. Часто главным доводом в пользу невиновности публичного субъекта становится отсутствие достоверной, на взгляд продавца, оценки муниципального имущества. При этом главной причиной недовольства является «хронически» невысокая стоимость имущества, которая не устраивает муниципалитет.

Борьба за наполняемость бюджета иногда приобретает гротескные формы, когда отчеты об оценке имущества следуют один за другим и их количество в итоге достигает пяти за два года.

Для правильной оценки такой ситуации важно помнить о специфике отношений, вытекающих из норм Закона. Его целью является поддержка предприятий малого и среднего бизнеса. Это обеспечивает приоритет имущественных отношений, вытекающих из Закона, перед отношениями, регулируемыми другими федеральными законами по вопросам отчуждения муниципального имущества⁷. Произвольная перестановка приоритетов является злоупотреблением продавцом своим правом. На возможность квалификации таких действий как злоупотребления указывал и Европейский суд по правам человека⁸.