4.1.3. Взаимодействие участников инвестиционно-строительного проекта

Между участниками процесса устанавливается прямая и обратная административно-хозяйственная, информационная, техническая связь. Основной задачей заказчика (инвестора) считается проведение комплекса мероприятий, конечной целью которого является обеспечение (совместно с другими участниками инвестиционного процесса) ввода в эксплуатацию завершенного реконструкцией объекта. [38]

В ходе реализации инвестиционно-строительного проекта (Приложение 4.1) появляются такие участники проекта, которые способствуют выбору рационального решения, выступают независимыми экспертами. Так, на предпроектном этапе и этапе проектно-изыскательских работ основными участниками являются заказчик/застройщик и проектная организация, на этапе организационной подготовки (организации подрядных торгов) в схеме реализации проекта появляются претенденты, при проведении подрядных торгов определяется подрядчик, который осуществляет строительство объекта недвижимости. [44]

На начальном этапе реализации инвестиционно-строительного проекта заказчик обращается в проектную организацию для разработки проектной документации. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. [1]

З аказчик предоставляет проектной организации градостроительный план земельного участка, результаты инженерных изысканий, технические условия, предусматривающие максимальную нагрузку и сроки подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика, результатов инженерных изысканий в соответствии с градостроительным планом земельного участка, требованиями технических регламентов и техническими условиями.

В состав проектной документации объектов капитального строительства входят следующие разделы:

1. пояснительная записка с исходными данными для проектирования;

2. схема планировочной организации земельного участка;

3. архитектурные решения;

4. конструктивные и объемно-планировочные решения;

5. сведенья об инженерном оборудовании, сетях инженерно-технического обеспечения;

6. проект организации строительства;

7. проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости);

8. перечень мероприятий по охране окружающей среды;

9. перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;

10. перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам капитального строительства;

11. проектно-сметная документация. [1]

П роектная документация утверждается заказчиком или застройщиком. В соответствии с п.1 Ст.49 Градостроительного Кодекса РФ застройщик или заказчик до утверждения проектной документации направляет ее на государственную экспертизу.

Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка ее соответствия требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий. [24]

Для проведения государственной экспертизы проектной документации заказчиком представляются:

а) заявление о проведении государственной экспертизы, в котором указываются:

- сведения об исполнителях работ — лицах, осуществивших подготовку проектной документации и выполнивших инженерные изыскания;

- сведения об объекте капитального строительства: проектная документация, адрес объекта, основные технико-экономические характеристики объекта (площадь, объем, протяженность, количество этажей, производственная мощность и тому подобное);

- сведения о заявителе;

б) копии правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства;

в) копия градостроительного плана земельного участка, на котором предполагается осуществить строительство, реконструкцию объекта капитального строительства;

г) проектная документация на объект капитального строительства в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;

д ) копия задания на проектирование;

е) результаты инженерных изысканий в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации;

ж) положительное заключение государственной экспертизы результатов инженерных изысканий. [24]

Срок проведения государственной экспертизы не должен превышать 3 месяцев.

Проведение государственной экспертизы начинается после представления заявителем документов, подтверждающих внесение платы за проведение государственной экспертизы в соответствии с договором, и завершается направлением (вручением) заявителю заключения государственной экспертизы.

Следующим этапом реализации инвестиционно-строительного проекта является проведение подрядных торгов и определение генподрядчика.

Подрядные торги - форма размещения заказов на строительство, предусматривающая выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса. [22]

Подрядные торги могут проводиться при размещении заказов:

• на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения;

• выполнение проектных инженерно-изыскательских конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ;

• поставку комплектного технологического оборудования;

• управление проектом, консультирование, надзор;

• любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг. [22]

Основными участниками подрядных торгов являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты, оференты.

Организатор торгов - лицо, которому заказчиком поручено проведение торгов.

О рганизатор торгов осуществляет следующие функции:

• подготавливает документы для объявления торгов, осуществляет публикацию, объявления или рассылку приглашений;

• формирует тендерный комитет;

• направляет и контролирует деятельность тендерного комитета и привлекаемых инженерно-консультационных организаций по подготовке тендерной и другой необходимой документации, сбору и анализу оферт и по проведению торгов;

• рассматривает апелляции на решения тендерного комитета;

• ликвидирует тендерный комитет;

• несет все расходы по подготовке и проведению торгов. [22]

Заказчик либо, в соответствии с заключенным договором, организатор торгов для проведения подрядных торгов формирует тендерный комитет или привлекает регулярно действующий ведомственный региональный или муниципальный тендерный комитет на договорной основе.

Тендерный комитет - постоянный или временный орган, создаваемый заказчиком или организатором для проведения торгов;

Состав тендерного комитета утверждается заказчиком, к работе тендерного комитета могут привлекаться представители проектных, научно-исследовательских, инженерно-консультационных и других организаций.

Тендерный комитет осуществляет следующие функции:

• производит сбор заявок на участие в торгах, на предварительную квалификацию;

• производит предварительную квалификацию претендентов;

• организует разработку и распространение тендерной документации и решает вопросы изменения этой документации и процедур;

• проводит ознакомление претендентов с тендерной документацией и дает необходимые разъяснения;

• обеспечивает сбор, хранение и оценку представленных оферт;

• о существляет процедуру торгов и ее оформление;

• определяет победителя или принимает иное решение по результатам торгов и представляет их на утверждение;

• публикует в средствах массовой информации отчет о результатах торгов.[22]

Объявление о торгах должно быть произведено за 2 - 6 месяцев до срока представления оферт.

Тендерная документация - комплект документов, содержащих исходную информацию о технических, коммерческих, организационных и иных характеристиках объекта и предмета торгов, а также об условиях и процедуре торгов.

Тендерная документация состоит из следующих основных разделов:

• общие сведения об объекте и предмете торгов;

• проектная документация;

• требования по составу документации оферты;

• инструкция оферентам;

• условия и порядок проведения торгов;

• проект контракта;

• форма заявки об участии в торгах.[22]

Для участия в торгах претендент должен представить следующие документы:

- заявку на участие в подрядных торгах;

- временное поручительство в форме гарантии банка;

- копию платежного документа, подтверждающего внесение первого задатка;

- расчет цены предмета торгов с указанием порядка ее исчисления и распределения по основным видам работ;

-пояснительную записку с приложением необходимой экономической, технической и технологической документации.

Т ендерная документация включает техническую и коммерческую части.

Техническая часть тендерной документации представляет собой:

- описание и общую информацию о предмете и объекте торгов, в которой указываются месторасположение и назначение объекта, его основные технико-экономические данные, наличие внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроки строительства;

- информацию о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта;

- технические данные объекта, общие положения, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, а также требования экологической безопасности. Подрядчик имеет право использовать другое оборудование с лучшими показателями, но не приводящее к ухудшению экологических показателей проекта в целом;

- организацию строительства; описание работ (по видам и группам работ).[22]

Коммерческая часть тендерной документации включает требования в отношении:

- цены и порядка ее определения;

- условий и сроков поставки;

- условий платежа и графика платежа;

- источника финансирования контракта;

- банковской гарантии на выполнение строительной организацией работ в соответствии с представляемой офертой в случае выигрыша ею торгов.[22]

Претендент - лицо, решившее принять участие в торгах до момента регистрации оферты.

Претендент имеет право:

• п олучать от тендерного комитета исчерпывающую информацию по условиям и порядку проведения подрядных торгов;

• обращаться в тендерный комитет с просьбой об отсрочке предоставления оферты в письменной форме.

С момента регистрации оферты претендент приобретает статус оферента.

Оферент - лицо, от имени которого представлена оферта.

Для участия в торгах претендент обязан после прохождения предварительной квалификации до момента представления оферты внести первый задаток на расчетный счет заказчика. Размер первого задатка определяется тендерным комитетом.

Оферта должна быть подготовлена и представлена в тендерный комитет в соответствии с требованиями и условиями, определенными в тендерной документации. Оферты принимаются в двойных конвертах. Во внешнем конверте содержится заявка на участие в торгах, копия платежного документа, подтверждающая внесение задатка и внутренний конверт. Во внутреннем конверте находится оферта. Внутренний конверт должен быть запечатан оферентом на момент подачи оферты.

При приемке оферты тендерный комитет проверяет наличие необходимых документов, за исключением содержащихся в запечатанном конверте, и может отказать в приемке оферты в случае, если оферта составлена не в соответствии с требованиями, содержащимися в тендерной документации, а также в случае, если документы, представленные оферентом, не надлежащими образом оформлены.

Тендерный комитет обязан зарегистрировать оферту и другую документацию немедленно после ее представления и приемки уполномоченным лицом.

Торги должны происходить в день, час и месте, официально объявленных организатором торгов.

В се зарегистрированные оферты должны быть доставлены своевременно на место торгов. Вскрытие конвертов производится тендерным комитетом при наличии полномочного состава тендерного комитета. В зависимости от сложности предмета торгов тендерный комитет устанавливает срок рассмотрения оферт, который не может быть более 6 месяцев с момента вскрытия конвертов.

Тендерный комитет проверяет соответствие представленных оферт требованиям, содержащимся в тендерной документации. В случае если представленная оферта не соответствует требованиям, содержащимся в тендерной документации, и исправление недостатков меняет предложение оферента, указанная оферта не подлежит рассмотрению, что фиксируется в протоколе заседания тендерного комитета.

Оценку оферт осуществляет оценочная комиссия, формируемая тендерным комитетом в составе заказчика (организатора торгов), проектных и других организаций.

Критерии оценки каждого раздела оферты определяются тендерным комитетом. Этими критериями могут быть:

- минимальная цена выполнения подряда, и определенная с учетом текущих цен, а также условия расчетов, предлагаемые претендентом;

- срок выполнения подряда;

- технические возможности претендента и гарантии качества выполняемых работ;

- деловая репутация претендента, устойчивые долгосрочные контакты, возможность привлечения квалифицированных субподрядчиков и надежных поставщиков;

- обеспечение требований охраны окружающей среды;

- другие коммерческие, технические и организационные требования;

- условия и порядок внесения второго задатка;

- уведомление о том, какой документ подписывается победителем торгов (контракт или протокол о проведении дальнейших переговоров и контракт);

- предупреждение о непринятии на себя обязательства мотивировать и объяснять причины отклонения оферт;

- порядок извещения оферентов о результатах торгов.

В течение трех дней после принятия решения тендерный комитет обязан направить официальное извещение оференту, выигравшему торги.

В результате рассмотрения предложений оферентов по каждой оферте составляется отчет, в который, помимо таблиц балльной оценки, входят текстовое заключение по технической части оферты, а также рекомендации тендерному комитету. Заключение подписывается всеми участниками оценочной комиссии и предусматривает выбор двух-трех оферентов, оферты которых являются наиболее приемлемыми для более тщательного анализа их предложений и выбора из них победителя.

Тендерный комитет выбирает победителем оферента, предложение которого наиболее полно отвечает всем требованиям, содержащимся в тендерной документации.

Протокол о результатах торгов тендерный комитет представляет заказчику либо по его поручению организатору торгов в трехдневный срок после принятия соответствующего решения на утверждение.

Заказчик в недельный срок рассматривает представленные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов

После получения уведомления победитель обязан внести второй задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерным комитетом. В случае невнесения победителем второго задатка в установленный тендерным комитетом срок, организатор торгов может отменить присуждение заказа данному победителю, внесенный в этом случае первый задаток ему не возвращается. После внесения победителем второго задатка между заказчиком и победителем торгов заключается контракт на условиях, содержащихся в тендерной документации и оферте победителя торгов. При подписании контракта по взаимному согласию в него могут быть внесены и иные условия, не изменяющие условия, содержащиеся в тендерной документации и оферте победителя.

П обедитель торгов имеет право на заключение контракта с заказчиком на условиях, установленных поданной им офертой, составленной в соответствии с тендерной документацией.

Расходы по организации и проведению торгов осуществляются за счет заказчика и относятся на стоимость строительства. В случае отказа в связи с обстоятельствами непреодолимой силы от строительства объектов, осуществляемого за счет бюджетных средств, расходы на проведение торгов возмещаются из средств соответствующего бюджета (республиканского, местного). [22]

Следующим этапом реализации инвестиционно-строительного проекта является получение разрешения на строительство.

Разрешение на строительство – это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство (реконструкцию объектов капитального строительства, их капитальный ремонт). [20]

Разрешение на строительство выдается Территориальным управлением федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Хакасия всем заинтересованным физическим и юридическим лицам (застройщикам, заказчикам), наделенным правами владения, пользования и распоряжениями земельным участком, иными объектами недвижимости на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

К заявлению о выдаче разрешения на строительство прилагаются:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок;

• Градостроительный план земельного участка;

• Проектная документация;

• П оложительное заключение государственной экспертизы проектной документации.

Примерный перечень материалов, представляемых для подготовки документов в целях выдачи разрешений на строительство, приведен в приложении Д МДС 11-1.99.

Срок действия разрешения устанавливается с учетом заявления застройщика исходя из периода времени, необходимого для строительства объекта, но не более трех лет.

По истечении срока действия разрешения застройщик обязан продлить его и перерегистрировать в соответствующем органе, выдавшем разрешение на строительство.

При осуществлении строительства объекта капитального строительства застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство.

В случае если при осуществлении строительства объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее, чем за семь рабочих дней до начала строительства объекта капитального строительства должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ. [1]

Г осударственный строительный надзор осуществляется при строительстве объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со Ст. 49 Градостроительного Кодекса РФ либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. [1]

В Абакане государственный строительный надзор осуществляется отделом архитектуры, градостроительства и государственного архитектурно-строительного надзора при Министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ.

Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативно-правовых актов и проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство объекта капитального строительства, представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов. [1]

П осле завершения строительства органом государственного строительного надзора проводится итоговая проверка, по результатам которой оцениваются выполненные работы, и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения.

Орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве не были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям норм и правил, иных нормативно-правовых актов и проектной документации, либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

Заключение о соответствии или решение об отказе в выдаче такого заключения выдается органом государственного строительного надзора застройщику или заказчику в течение десяти рабочих дней с даты обращения.

После завершения строительства осуществляется сдача объекта в эксплуатацию. Для этого необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. [1]

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3 ) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства;

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство;

9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. [1]

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается застройщику в случае, если в орган, выдавший разрешение на строительство, передана безвозмездно копия схемы, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка, для размещения такой копии в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта капитального строительства. [1]

Д ля постановки объекта на учет необходимо пройти процедуру государственного технического учета.

Технический учет недвижимости – это единая государственная система сбора, создания, изменения и прекращения записей о недвижимости в установленных формах, содержащих сведенья о наличии, определяющих признаках и иных учетных характеристиках объектов, необходимых и достаточных для решения актуальных общественных, государственных и частных задач, ведения статистического, бухгалтерского и налогового учетов.

Государственный технический учет объектов недвижимости осуществляется в Управлении технической инвентаризации по месту нахождения.

Учетные действия начинаются с момента приема документов и подтверждения внесения оплаты.

Для технического учета объекта недвижимости необходимо предоставить в УТИ следующие документы:

1. Заявление на выполнение работ;

2. Учредительные документы;

3. Подлинники и копии правоустанавливающих и иных разрешительных документов, определяющих нормативные (юридические) границы и состав объекта недвижимости.

На каждый объект учета открывается инвентарное дело. Проводится проверка правомерности создания объекта недвижимости путем сопоставления документов, устанавливающих нормативные границы и состав объектов с материалами их технического учета.

При отсутствии противоречий между представленными документами и документами учетного и правового характера, имеющихся в УТИ не позднее семидневного срока в соответствующем реестре производится государственный технический учет объекта недвижимости с присвоением ему реестрового и кадастрового номера. В техническом паспорте делаются записи о дате учета объекта недвижимости, его инвентарном, реестровом и кадастровом номерах.