4.6. Заключение

Управление недвижимостью – это процесс принятия решений, направленных на более полное и эффективное использование объекта недвижимости, и оформление документов в отношении имущественных прав. [31]

Реализация проекта реконструкции учебного корпуса Хакасского колледжа экономики, статистики и права заключается в создании эффективной системы по его управлению. Для реализации инвестиционно-строительного проекта необходимо, с одной стороны, обеспечить контроль за ходом реализации правовой основы проекта: своевременное получение всей необходимой разрешительной документации и реализация каждой стадии проекта в соответствии с нормативно-правовыми актами. С другой стороны, необходимо создание системы обеспечения качества реализации проекта. Для этого в структуре организации необходимо создание системы управления качеством не только данного инвестиционно-строительного проекта, но и всех процессов, связанных с объектами капитального строительства.

Большое внимание в системе управления качеством уделяется процессам планирования вообще и стратегического в частности. Причем планируется достижение не только традиционных производственно-хозяйственных целей, но и таких как уровень удовлетворения потребителей, положительный деловой образ компании, престиж предлагаемых услуг и т.д.

О сновополагающим принципом управления качеством является концентрация всех усилий по совершенствованию деятельности предприятия на конкретных процессах, и в особенности на процессах, непосредственно влияющих на качество конечной продукции. В данном случае таким процессом является возведение нового учебного корпуса Хакасского колледжа экономики, статистики и права.

Выявление, понимание и управление системой взаимосвязанных процессов, направленных на достижение поставленной цели, повышает результативность и эффективность организации. Это означает, что организация должна стремиться к объединению процессов создания нового объекта недвижимости, позволяющими отследить соответствие объекта строительным нормам и потребностям заказчика.

Руководство организации должно не только отслеживать возникающие проблемы, но и, после тщательного анализа, предпринимать необходимые корректирующие и предупреждающие действия для предотвращения таких проблем в дальнейшем.

В целом, проведя оценку готовности организации к реализации проекта, были даны рекомендации по модернизации организационной структуры, что позволит в полной мере отследить степень качества выполняемых строительно-монтажных работ, организовать всю работу по ведению документации и разрешение всех вопросов, возникающих в ходе реализации проекта. Учитывая масштабы организации вполне допустимо возложить все обязанности по реализации проекта на заместителя директора по капитальному строительству, в том числе и обязанности менеджера по качеству.

Заключение

П ри разработке данного дипломного проекта была поставлена цель – реконструкция учебного корпуса Хакасского колледжа экономики, статистики и права и улучшение условий обучения в данном образовательном учреждении.

В первом разделе проекта были проведены исследование рынка образовательных услуг, оценка эффективности работы данного учебного заведения и прогноз дальнейшего развития. На рынке образовательных услуг данное учебное заведение занимает 6% доли рынка и 6 место среди конкурентов по степени крупности. На данный момент число студентов (487 человек) превышает расчетное число учащихся (125 человек) в 4 раза. При анализе демографической ситуации в регионе был сделан прогноз числа учащихся. При отрицательной динамике общего числа абитуриентов наблюдается тенденция увеличения числа учащихся данного учебного заведения. На данный момент развитие учебного заведения сдерживается за счет стесненных условий обучения и отсутствия необходимых помещений (библиотека, спортивный, обеденный зал). Это подтверждают данные опроса учащихся и преподавателей.

Таким образом, необходимость реконструкции здания становится очевидной. Проведение маркетинговых исследований позволило определить не только необходимость реконструкции, но и выявить перечень помещений, необходимых в здании образовательного учреждения.

В инженерном разделе были определены основные характеристики здания: общая и учебная площади 374,96 м² и 250,51м² соответственно, год строительства основного здания – 1968, пристройки – 2002г. Также во втором разделе было проведено обследование здания и определена величина физического износа (25%), а также определено соответствие характеристик здания требованиям норм. На основании требований нормативных документов был проведен расчет показателя комфортности, то есть величины учебной площади, приходящейся на одного студента. Полученные данные значительно меньше требуемых. По данным расчета была определена требуемая величина дополнительной учебной площади (245м²), а также значения требуемых площадей других помещений. Помимо этого в здании не соблюдаются требования пожарной безопасности и санитарно-гигиенические требования. В связи с этим была предусмотрена реализация проекта реконструкции здания пристройкой к нему двухэтажного кирпичного здания на первом этапе и надстройка второго этажа над существующим – на втором. При определении технической возможности реализации проекта была определена несущая способность фундаментов с учетом увеличения нагрузки при надстройке второго этажа, что позволило сделать вывод о невозможности реконструкции без усиления несущих конструкций здания. Таким образом, при надстройке необходимо: увеличение ширины подошвы фундаментов железобетонными обоймами и усиление конструкций стен сжимами из металлических пластин.

Р еализация данного проекта позволяет не только увеличить учебную площадь и разместить необходимые помещения, но и изменить объемно-планировочные решения существующего здания так, чтобы обеспечить соблюдение требований противопожарных норм. Проведение реконструкции позволяет увеличить учебную площадь до 704,11м², расчетное число учащихся – до 352 человек.

В экономическом разделе были определены объемы работ по реконструкции здания. При этом, доля элементов, подлежащих замене, демонтажу и ремонту, составляет 92,5%, что делает реконструкцию здания нерациональной. В связи с этим была предусмотрена возможность изменения проекта на втором этапе: демонтаж существующего здания и строительство двухэтажного здания с конструктивной схемой аналогичной конструктивной схеме пристройки. Для определения эффективного направления реконструкции были определены затраты на проведение каждого варианта реконструкции. Превышение сметной стоимости проекта с новым строительством над сметной стоимостью реконструкции составляет 788 194,53 руб., стоимость строительства пристройки – 7 686 579,36 руб. или 9 265,18руб./м², нового строительства – 9 070 648,71руб. или 11 041,03руб./м², общая стоимость проекта составит – 16 575 228,07руб. или 10 148,76руб./м². Таким образом, проект нового строительства является предпочтительней в связи с обеспечением единой каркасной системы здания с пристройкой, увеличением показателей степеней капитальности, огнестойкости и долговечности, с инженерной точки зрения, и не сдерживает развитие объекта недвижимости в будущем с экономической точки зрения, то есть позволяет проводить дальнейшее развитие объекта без сноса существующего здания.

Т акже в третьем разделе дипломного проекта были рассмотрены схемы инвестиционного механизма реализации проекта: первый вариант – получение разрешения учредителя на использование прибыли для направления ее на реализацию проекта при условии привлечения кредитов. В данном случае реализация проекта невозможна, поскольку суммы выплат по кредиту превышают суммы притоков денежных средств. При увеличении периодов реализации проекта от месяца до года суммы выплат также превышают суммы притоков и кривая сальдо проекта направлена в отрицательную сторону. Второй вариант инвестирования предполагает целевое финансирование проекта за счет средств учредителя, то есть из федерального бюджета. Для определения экономической эффективности был рассчитан период окупаемости проекта для учредителя: первый этап – 20,5 лет, второй – 24 года и 4месяца, общая величина периода окупаемости составит 44 года и 8 месяцев, что свидетельствует об экономической неэффективности проекта. Однако, учитывая социальную направленность проекта были определены показатели социальной эффективности проекта: учебная площадь до реализации проекта составляет 250,51м2, 1 этап – 472,42м2, 2 этап – 730,35м2, показатели комфортности – 0,514 на данный момент, 0,97 – после реализации 1 этапа проекта, 1,5 – после второго. При совмещении данных прогнозного числа студентов и расчетного числа учащихся можно сделать вывод о том, что данный проект позволяет обеспечить соблюдение минимальных требований норм по вместимости зданий учебных заведений.

В четвертом разделе проекта была разработана организационно-правовая схема реализации проекта, предусматривающая этапы получения разрешения учредителя на проведение реконструкции, а также обязательную для государственных учреждений процедуру подрядных торгов. Помимо этого, была модернизирована организационная структура данного образовательного учреждения введением должности заместителя директора по капитальному строительству, выполняющего функции по обеспечению выполнения строительных работ, контроля за ходом выполнением работ по данному проекту, а также эффективности проведения работ по улучшению и управлению объектом недвижимости.