Чем рискует арендодатель после того, как арендатор освободил помещения Почему суды отказывались установить факт прекращения обременения Какой новый вид иска предложили вас рф и вс рф

Если арендатор, освободивший арендуемые помещения, по каким-либо причинам уклоняется от общения с арендодателем, у последнего возникают трудности с внесением изменения в ЕГРП. Ведь чтобы погасить запись об аренде, надо представить в регистрирующий орган документы, часть из которых есть только у арендатора.

Какое практическое значение имеет эта проблема? Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации1. При этом согласно п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации» (далее — Закон о госрегистрации) договор аренды регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения). В регистрации может быть отказано, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами (абз. 11 п. 1 ст. 26 Закона о госрегистрации). Поэтому новый договор аренды не будет зарегистрирован, пока не будет погашена предыдущая запись об обременении (аренде).

Таким образом, сохранение в ЕГРП записи о наличии зарегистрированного права аренды ограничивает возможности арендодателя распоряжаться помещением, в частности, сдавать его в долгосрочную аренду.

Эффективный способ защиты прав арендодателя был найден только весной этого года.

Практика последних лет

До последнего времени не было ясности с тем, какой именно способ защиты нарушенного права арендодателю надлежит выбрать в описанном случае.

Иск о признании недействительным зарегистрированного права

По мнению судьи ФАС Северо-Западного округа И. В. Сергеевой, наиболее часто встречающаяся в спорах о праве на недвижимое имущество ошибка заключается в том, что заинтересованные лица обращаются с различными требованиями к регистрирующему органу. В частности, с требованиями о признании действий незаконными, об обязании регистрационной службы внести какие-либо записи в ЕГРП либо аннулировать существующие в ЕГРП записи. Тогда как в действительности имеет место неразрешенный спор о праве, вытекающий из материальных правоотношений и подлежащий рассмотрению в исковом порядке2.

С таким подходом судов были связаны многочисленные неудачи при подаче исков о признании недействительным зарегистрированного права.

Судья ФАС Северо-Западного округа Т. В. Шпачева и Е.В. Шпачев указали, что такого иска, как оспаривание зарегистрированного права, быть не может. По мнению данных авторов, в п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации («Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке») мы видим не новый способ защиты права, как это может показаться на первый взгляд, а всего лишь судебную форму защиты права. Иначе говоря, законодатель установил: если право лица зарегистрировано в публичном реестре, то существует презумпция принадлежности имущества этому лицу; оспорить это можно лишь в судебном порядке только с помощью традиционных исков.

Из изложенного авторы делали вывод, что не следует предъявлять в суде иски о признании зарегистрированного права на недвижимое имущество недействительным, поскольку существование такого способа защиты права слишком сомнительно3.

Такая же точка зрения была изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.04.2009 № 15148/08.

Позиция суда. ВАС РФ указал, что в Гражданском кодексе РФ, в Законе о госрегистрации, а также в иных законах не предусмотрен такой способ защиты, как признание недействительным зарегистрированного права. На этом основании суд пришел к выводу, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество может происходить лишь с использованием установленных гражданским законодательством способов защиты, применяемых с учетом характера и последствий соответствующего правонарушения.

В результате надзорная инстанция оставила в силе судебные акты, которыми было отказано в удовлетворении исковых требований.

Но проблема в том, что после прекращения договоров аренды между арендодателями и арендаторами, как правило, не было каких-либо неразрешенных споров о праве. Поэтому изложенные выводы окружных судов и ВАС РФ не вносили ясности в вопрос о способе защиты права арендодателя.