1.2 Организация технической эксплуатации жилых и общественных зданий

На основании положений, утверждаемых Госстроем России, издаются правила, инструкции и технические условия по технической экс­плуатации жилых зданий, коммунальных предприятий и объек­тов благоустройства, обязательные для всех ве­домств, организаций и населения.

Для выполнения задач по эксплуатации жилищного фонда созданы областные и го­родские жилищные управления. В небольших городах управление жилищным фондом возлагается на отделы коммунального хозяйства.

Управления осуществляют непосредственное руководство жи­лищным фондом и про­водят контроль за эксплуатацией жилищного фонда; кроме того, составляют планы ремонтов, обеспечивают ремонтные работы технической документацией и проводят техни­ческий надзор за работами по ремонту жилых зданий. Жилищ­ные управления занимаются подготовкой кадров по технической эксплуатации и повышению их квалификации, составляют планы потребности и распределения материалов и оборудования, необ­ходимых для технической эксплуатации зданий.

Руководство по эксплуатации жилищного фонда жилищные управления (или отделы коммунального хозяйства) осуществ­ляют через управления домами, управляющие компании по жилью, товарищества собственников жилья.

Управление домами является хозрасчетной организацией, основная задача которой — сохранение находя­щегося в ее ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и конструкций жилых домов. На предприятиях вопросами управления жилищ­ным фондом, как правило, ведают жилищно-коммунальные отде­лы (ЖКО), выполняющие в основном те же функции, что и управ­ления домами.

Жилищные управления муниципальных образований и жилищно-коммунальные отделы предприятий распола­гают мастерскими и подсобными предприятиями по производст­ву и обработке местных строительных материалов и изготовле­нию мелкого оборудования для ремонта. Так, при крупных домоуправлениях и жилищно-коммунальных отделах созданы слесарные мастерские по уходу за водопроводно-отопительными и канализационными устройствами, столярные мастерские, а так­же склады для хранения материалов, инструментов, изделий и оборудования. Сложные и крупные ремонтные работы в системе жилищного хозяйства выполняются ремонтно-строительными подрядными организациями. Управления домами (либо жилищно-эксплуатационные отделы) заключают с лицами, получившими жилую площадь для постоянного проживания, договоры найма жилых помещений, в которых перечисляются права и обязанно­сти нанимателя и наймодателя.

Для участия населения в управлении жилищным фондом, а также с целью повышения ответственности жильцов за содержа­ние квартир при управлениях домами и жилищно-коммунальных отделах предприятий создаются общественные домовые комите­ты. Деятельность комитетов состоит в привлечении всех жильцов к выполнению мероприятий по сохранению домов и правильной их эксплуатации, по повышению благоустройства, поддержанию чистоты и порядка в домах, квартирах, дворах.

1.3 Организация эксплуатации производственных зданий

Организация технической эксплуатации производственных зданий на промышленных предприятиях возлагается на специальную службу, численный состав и структура которой зависят К от общей площади зданий, используемых предприятием. Если площадь производственных зданий на предприятии достигает 5 тыс. м², надзор за техническим состоянием, содержанием и ремонтом осуществляет объединенная служба, находящаяся в подчинении у директора или главного инженера предприятия. Эту службу должен возглавлять инженер-строитель. При суммарной площади производственных зданий до 10 тыс. м² службой технической эксплуатации производственных зданий руководит инженер-смотритель зданий, обязанности которого возлагаются на одного из инженерно-технических работников предприятия: начальника отдела капитального строительства (ОКС) или строительного отдела, начальника ремонтно-строительного цеха или участка либо главного механика.

Если общий фонд производственных зданий предприятия возрастает до 100 тыс. м², службу технической эксплуатации, подчиненную главному инженеру или главному механику, возглавляет старший инженер-архитектор или инженер-смотритель зданий На самых крупных промышленных предприятиях с общей площадью производственных зданий, превышающей 100 тыс. м², создаются отделы главного архитектора, которые состоят из 4—5 инженеров, а на предприятиях с особо сложными условиями в их состав входит и большее число специалистов. Все работы, предусматриваемые системой технической эксплуатации производственных зданий, выполняются по годовым планам, которые утверждаются руководителем предприятия. В планах устанавливаются сроки технических осмотров и ремонтов с разбивкой всех мероприятий по месяцам и декадам.

Ремонт производственных зданий на промышленных пред­приятиях обычно возлагается на ремонтно-строительные цехи. Капитальные ремонтные работы выполняют специализированные подрядные организации по ремонту промышленных зданий.

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, повседневно требующиеся в процессе эксплуатации, сосредоточе­ны в двух документах— техническом паспорте и техническом, журнале по эксплуатации. Технический паспорт составляется на

каждое принятое в эксплуатацию здание или сооружение и представляет собой основной документ. В нем отражаются общие сведения о здании — его размер, конструкция, указывается площадь всех помещений, площади полов, стен, светопроемов, приводятся данные об инженерных коммуникациях, о допускаемых нагрузках на основные конструкции, делаются отметки о проведенных капитальных ремонтах и т. п.

Дополнениями к паспорту являются светокопии рабочих чер­тежей, планов, разрезов, фасадов здания с указанием отступле­ний от проекта (если они имели место), а также перечень преду­смотренных проектом условий нормальной эксплуатации здания, его отдельных элементов и прилегающей территории.

Для учета работ по обслуживанию и текущему ремонту про­изводственных зданий и характеристики состояния объектов ве­дется технический журнал, в который вносятся записи о всех выполненных работах.

Государственным комитетом Российской Федерации по строительству и ЖКХ (Госстрой России) утверждена обязательная для всех организаций и ведомств форма журнала.

Сведения, помещенные в техническом журнале, отражают не только техническое состояние здания на данный период времени, но также историю его эксплуатации. Часть этих сведений исполь­зуется в качестве исходных данных при составлении последую­щих планов ремонтных работ.

Технический журнал
(наименование предприятия или организации) Дата приема в эксплуатацию _____________________________________________________________ Основные технико-экономические показатели Площадь застройки ________.................................................м2 Строительный объем_______..................................................м3 Балансовая (восстановительная) стоимость_____________тыс. руб
Дата записей	Содержание записей	Примечание
	Важнейшие данные о результатах повседневных наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; результаты инструментальных замеров осадок, прогибов и других деформаций отдельных конструк-тивных элементов; основные заключения перио-дических техниче­ских осмотров зданий; сведения о фактах существен-ных нарушений правил эксплуата-ции и о намеченных или приня­тых мерах по пресечению таких наруше-ний; ос­новные данные о проведен-ных реконструкциях (сроки, харак-тер)