16. Договор аренды: понятие, виды, юридическая природа, содержание

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование

• возмездный

• двусторонне обязывающий

• консенсуальный (договор аренда транспортных средств – реальный (ст.632, 642 ГК))

Законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда».

Арендуемое имущество передается во временное владение и пользование. Допустима аренда, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя имущество во временное пользование (ст.606 ГК): отдельные помещения школы несколько раз в неделю в вечернее время могут по договору аренды предоставляться институту для проведения занятий со студентами без фактической передачи их во владение арендатору.

Когда арендатор получает имущество в пользование и во владение, приобретает статус его титульного владельца. Наделение таким статусом влечет предоставление арендатору вещно-правовых способов защиты владения и пользования от посягательств на арендованное имущество со стороны 3-их лиц, собственника (ст.305 ГК).

Формы арендных отношений: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).

Предмет договора – индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату:

• движимое

• недвижимое

Имущество, обладающее родовыми признаками, не может быть предметом имущественного найма, т.к. по общему правилу после передачи такого имущества оно обезличивается, смешивается с имуществом пользователя. Вследствие этого у лица, передавшего пользователю имущество, обладающее родовыми признаками, возникает право требования возврата имущества того же рода и количества.

Не могут быть предметом договора аренды нематериальные блага: изобретения, полезные модели, промышленные образцы, служебная (коммерческая) информация, товарные знаки, фирменные наименования. Передача прав на их использование осуществляется на основе лицензионных соглашений, не относящихся к разновидностям договора имущественного найма.

Возможность передачи в аренду водных объектов и горных отводов не предусмотрена.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Стороны договора

Арендодатель – ФЛ или ЮЛ, имеющее титул собственника имущества и лица, управомоченного законом или собственником сдавать имущество в аренду, за искл. случаев, предусмотренных законом (ст.608 ГК).

К не собственникам, но при соблюдении определенных условий управомоченным законом выступать арендодателями, могут быть отнесены:

• ГУП и МУП – субъекты права хозяйственного ведения и оперативного управления (ст.295 и 297 ГК)

• автономное, бюджетное и казенное учреждения — субъекты права оперативного управления (п.2–4 ст.298 ГК).

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без согласия собственника передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, недвижимое имущество – только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними движимое и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Обладание арендодателем правом собственности на имущество должно иметь место в момент передачи имущества арендатору. В силу этого договор, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды, по этому основанию не может являться недействительным.

Для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества могут быть установлены ограничения, относящиеся к субъектному составу:

• участниками договора аренды предприятия могут быть лишь лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью (п.1 ст.656 ГК)

• в договоре проката арендодатель – только предприниматель, для которого сдача в аренду – постоянный вид предпринимательской деятельности (п.1 ст.626 ГК).

Арендатор – ФЛ и ЮЛ, за искл.случаев, предусмотренных законом: арендатором жилых помещений вправе выступать только ЮЛ (п.2 ст.671 ГК).

Судьба договора при перемене лиц в обязательстве решается по-разному в зависимости от того, на чьей стороне произошла перемена

1. при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество к другому лицу, действует правило о следовании права аренды за вещью (п.1 ст.617 ГК). Новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников. Арендным отношениям придается устойчивый характер.

2. аналогичный подход сохранен при перемене в лице арендатора-гражданина, арендующего недвижимое имущество, если перемена произошла вследствие смерти гражданина (п.2 ст.617 ГК). Арендодатель вправе отказать наследнику такого гражданина во вступлении в договор, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора: если арендатором нежилого помещения в здании художественной школы выступал известный скульптор, обязавшийся в качестве арендной платы вести учебные занятия в школе, то в случае его смерти права и обязанности по подобному договору не переходят к наследнику.

В гл.34 ГК не определены последствия, вызванные наступлением смерти лица, арендующего имущество, не относящееся к недвижимости. В подобных случаях надлежит руководствоваться правилами о прекращении обязательства смертью гражданина (ст.418 ГК).