19. Договор аренды зданий и сооружений

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

• возмездный

• двусторонне обязывающий

• консенсуальный

Предмет: здания и сооружения как архитектурно-строительные объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота.

Определение понятий «здание» и «сооружение» не дано в ГК, но содержится в иных ПА: здание и сооружение технически – архитектурно-строительные объекты капитального строительства, фундаментально связанные с земельным участком (ст.1 Градостроительный кодекс).

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила гл. 34 ГК «Аренда зданий и сооружений», затем общие положения об аренде (ст.625 ГК).

Здания и сооружения обычно передаются во временное владение и пользование. Допустима аренда здания или сооружения, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору объект во временное пользование (ст.650 ГК): здание колледжа, в котором в дневное время обучаются его студенты, может быть на условиях пользования предоставлено в аренду другому образовательному учреждению для проведения занятий в вечернее время по изучению иностранного языка.

Субъектный состав договора

Арендодатель – ФЛ или ЮЛ, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. Пример, арендодателем вправе выступать Росимущество, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной собственностью.

Арендатор – ФЛ или ЮЛ

• ЮЛ либо ИП, арендующие здания и сооружения для размещения офиса, осуществления социально-культурных функций, для предпринимательской деятельности

• арендатором жилого здания может быть только ЮЛ, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК).

Форма договора, его гос.Регистрация и порядок заключения

• только письменная

• заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.1 ст.651 ГК).

Заключение договором посредством обмена письменными или электронными документами либо в форме акцепта действиями письменной оферты (ст.434 ГК) недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.

В силу правила о порядке заключения сделок:

• договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами (п.3 ст.154, п.1ст.433 ГК)

• договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (срок равный году и более) подлежит гос.регистрации и считается заключенным с момента его гос. регистрации (п.2 ст.651 ГК).

В изъятие из общего правила п.2 ст.609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока аренды данный договор подлежит гос.регистрации, если он заключен на срок не менее одного года; такой регистрации не требуется, если срок договора менее года. Не требуется регистрации права аренды, т.к. возможна лишь наряду с регистрацией договора аренды.

п.2 ст.651 ГК гласит о гос.регистрации только договора аренды здания или сооружения. Не упоминается о регистрации договора аренды части здания, сооружения либо помещения в составе здания (сооружения). В арбитражной практике правило толкуется расширительно. Позиция ВАС: договор аренды части здания, сооружения или помещения подлежит гос.регистрации именно в соответствии с п.2 ст.651 ГК (а не по правилам ст.609 ГК), т. е. подлежит гос.регистрации при заключении его на срок не менее одного года.

Требование о гос.регистрации договора аренды здания и сооружения распространяется на договор субаренды.

Для того, чтобы избежать требования о гос.регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года, а затем продлевают действие на тот же срок, либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок. В результате в целом договорные отношения длятся более одного года. Практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией ВАС:

• заключенными на срок менее года и потому не подлежащими гос.регистрации признаются договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять менее года либо на неопределенный срок

• между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек

• правило о государственной регистрации сделок неприменимо и к договору аренды зданий и сооружений, заключенному на неопределенный срок.