Изменение и расторжение договора аренды предприятия, признание его недействительным

Основания и порядок изменения и расторжения договора аренды предприятия, основания признания его недействительным устанавливаются по общим правилам признания сделки недействительной либо изменения и расторжения договора аренды.

Специальные правила присущи положениям о последствиях недействительности договора и последствиях его изменения или досрочного расторжения (ст.663 ГК): когда, согласно закону, с одной стороны или с обеих сторон договора возврату или взысканию в доход РФ подлежит имущество в натуре (правило корреспондирует правилу п. 4 ст. 167 ГК).

Применение общих последствий к договору аренды предприятия ограничено:

• возможно в случаях, когда их осуществление существенно не нарушает права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречит общественным интересам

• подобные последствия недопустимы при доказанности риска существенного нарушения прав и охраняемых законом интересов названных лиц либо при наличии опасности нарушения общественных интересов

• при прекращении договора многие элементы предприятия (сырье, материалы) не могут быть возвращены в натуре, т.к. израсходованы, проданы в процессе функционирования предприятия

• общественным интересам противоречило бы изъятие в натуре имущественного комплекса предприятия в доход государства, если бы фактически привело к ликвидации ЮЛ-арендатора и к массовым увольнениям работников

21. Договор финансовой аренды (лизинга) Значение, понятие и правовая природа договора финансовой аренды

В условиях жесткой конкуренции за рынки товара один из неординарных способов финансирования ЮЛ и ФЛ – инвестирование денежных средств в покупку дорогостоящего имущества с целью предоставления его в аренду. Суть способа – приобретение инвесторами от своего имени и за свой счет имущества по просьбе лиц, испытывающих нехватку финансовых ресурсов, с последующей передачей этим лицам в аренду и получения арендной платы. С экономической точки зрения арендодатель (лизингодатель) играет роль лица, финансирующего покупку указанного арендатором имущества, этот вид аренды – финансовая аренда (лизинг). По общему правилу:

• имущественный интерес лизингодателя – размещение и последующий возврат с прибылью денежных средств

• имущественный интерес лизингополучателя – приобретение предмета лизинга за счет средств, предоставленных лизингодателем, и при его содействии.

Для инвестора инвестирование в форме покупки имущества с целью предоставления в лизинг зачастую более выгодное вложение капитала, чем кредит, т.к. позволяет финансировать участников экономической деятельности при относительно более низких рисках возврата денежных средств: у арендодателя сохраняется право собственности на объект аренды и при невнесении лизинговых платежей он (как собственник) вправе требовать его изъятия. Для испытывающего нехватку денежных средств арендатора, в отличие от заемщика по кредиту, важное преимущество подобного договора состоит в освобождении его от необходимости предоставления обеспечения надлежащего исполнения обязательства, поскольку объект аренды остается в собственности арендодателя. При кредите заемщик обязан предоставить обеспечение его возврата в виде залога, поручительства.

Развитию финансовой аренды способствует гос.регулирование направления инвестиционной политики: финансирование лизинговых компаний из федерального бюджета, предоставление им налоговых и кредитных льгот, т.к. поддержка лизинга в целом благотворно влияет на экономику страны, способствуя обновлению основных фондов в промышленности и сельском хозяйстве, в социальной сфере.

Разграничение договор финансовой аренды (договор лизинга) и гражданско-правовое отношение по финансовой аренде (лизингу) – лизинговое правоотношение

1. правовая природа:

• гражданско-правовое отношение по финансовой аренде (лизинговое правоотношение) возникает из сделок 2-х типов: договора финансовой аренды (лизинга) и договора купли-продажи имущества для арендатора

• договор финансовой аренды (лизинга) – одно из оснований возникновения лизингового правоотношения.

2. участники правоотношения

• договора финансовой аренды (лизинга) – арендодатель (лизингодатель) и арендатор (лизингополучатель);

• в гражданско-правовом отношении финансовой аренды (лизинговом отношении) участвуют 3: арендодатель (покупатель лизингового имущества), арендатор и продавец лизингового имущества.

По договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование (ст.665 ГК).

• возмездный

• двусторонне обязывающий

• консенсуальный

Имущество предоставляется арендатору во «временное владение и пользование» (ст.665 ГК). В изъятие из ч.1 ст.606 ГК исключена финансовая аренда, при которой арендодатель предоставляет имущество только во временное пользование.

Правовое регулирование договора лизинга осуществляется положениями гл.34 ГК, общими положениями ГК о договоре аренды и ФЗ от 29.10. 1998 г. № 164 «О финансовой аренде (лизинге)». При заключении названного договора гос.или муниц.учреждением приоритетными – специальные правила ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (ч.4 ст.665 ГК).

Не предусматривается возможность субсидиарного применения к договору лизинга специальных правил, регламентирующих отдельные виды договора аренды, предметом которых является имущество, способное выступать в том числе и предметом договора лизинга: при сдаче в лизинг предприятия либо здания или сооружения отношения сторон не регламентируются нормами §4 «Аренда зданий и сооружений» или §5 «Аренда предприятия».

При осуществлении международного лизинга применению подлежит Конвенция УНИДРУА о международном финансовом лизинге 1988 г. (Оттавская конвенция).

Правовые особенности договора финансовой аренды:

• особые, именно финансовые, цели приобретения арендодателем у продавца объекта аренды

• активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодателя

• особенности определения момента приобретение имущества арендодателем – после заключения договора финансовой аренды

• передача имущества продавцом непосредственно арендатору.

О финансовых целях приобретения арендодателем имущества у продавца свидетельствует обстоятельство: имущество в его натуральной форме не требуется арендодателю. Его приобретение – форма инвестиций в основные фонды. Лизинговые платежи арендатора будут формой извлечения дохода на вложенный капитал.

Активная роль арендатора во взаимоотношениях продавца лизингового имущества и арендодателя состоит:

• арендодатель лишен права выбора вида лизингового имущества и его продавца (изготовителя). Ст.665 ГК устанавливает презумпцию, согласно которой арендатор сам в договоре:

• указывает на подлежащее приобретению имущество

• определяет его продавца

• продавец лизингового имущества, условия договора купли-продажи о товаре предопределены содержанием договора финансовой аренды указаниями арендатора. Изъятия из этого правила могут быть предусмотрены соглашением сторон либо законом: договором, арендатором (лизингополучателем) по которому является гос. или муниц.учреждение, должно быть установлено, что выбор продавца имущества осуществляется лизингодателем (ст.9.1 Закона о лизинге).

Правилом об активной роли арендатора предопределен выбор момента приобретения арендодателем лизингового имущества – после заключения договора, т.к. покупка совершается во исполнение его условий: арендодатель должен уведомить продавца о сдаче имущества в аренду определенному лицу (ст.667 ГК). Когда договором предусмотрено, что выбор продавца и (или) вида имущества осуществляется арендодателем, его приобретение арендодателем все равно осуществляется во исполнение условий договора лизинга, а потому после его заключения.

Осведомленность продавца о предназначении имущества позволяет возложить на него обязанность передать имущество не покупателю (арендодателю), а непосредственно арендатору, если иное не предусмотрено договором (ст.668 ГК).

Указанные правовые особенности характеризуют финансовый лизинг. Мировой практике известны другие виды лизинга: оперативный, возвратный. К складывающимся отношениям нормы ГК о финансовой аренде (лизинге) не применяются.