Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, особенно – по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный для договора социального найма (п.2 и 3 ст.687 ГК).

Принципы регулирования расторжения договора:

• ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон.

• принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма.

При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение допускаются в исключительных случаях, которые названы в ст.687 ГК. Особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения, – может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

Основания расторжения договора найма жилого помещения:

1. взаимное согласие сторон (п.1 ст.450 ГК);

2. реализация нанимателем права, с согласия постоянно проживающих с ним лиц, в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца (п.1 ст.687);

3. непригодность помещения для постоянного проживания, признание помещения аварийным

4. предъявление в судебном порядке требования наймодателя о расторжении договора в случаях:

• если наниматель не внес плату за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – более 2 раз

• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает

• использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей.

Во всех 3 случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения нарушений.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. По просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п.2 ст.687 ГК).

Последствия расторжения договора найма жилого помещения – выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст.688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

24. Договор социального найма жилого помещения

Согласно ч.3 ст.40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из гос., муниц. и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (действующий от имени публичного собственника орган гос.власти или МСО либо управомоченное им лицо) – (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК (ст.60 ЖК)

• консенсуальный

• двусторонне обязывающий

• возмездный/ безвозмездный

• публичный

Предмет договора социального найма – жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в гос. или муниц. жилищном фонде, отвечающее требованиям:

1. должно быть изолированным (должен быть отдельный вход (выход) либо в помещения общего пользования, либо на улицу). Допускается предоставление части квартиры в виде комнаты (ч.4 ст.59 ЖК), но это возможно, если квартира коммунальная (ч.6 ст.57 ЖК). Не могут выступать в качестве предмета помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры), помещения вспомогательного использования (кладовые, балконы, кухни) и части комнат (п. 2 ст. 62 ЖК)

2. должно быть пригодным для постоянного проживания – определяется санитарно-эпидемиологическими требованиями:

• к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях

• к участку и территории жилых зданий

• к помещениям общественного назначения

• к отоплению; вентиляции; естественному освещению

• уровню шума, вибрации, излучений

• к инженерному оборудованию

• к водоснабжению и канализации

3. должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан. Если какой-либо имущественный объект не соответствует этому критерию (например, садовые домики, приспособленные под жилье вагончики), то его фактическое использование для проживания возможно по договору аренды.