Правовое регулирование

К договору строительного подряда общие положения ГК о договоре подряда применяются, если иное не предусмотрено гл.37 ГК (п.2 ст.702 ГК). По правилам о договоре строительного подряда могут выполняться работы по капитальному (но не текущему) ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором (п.2 ст.740 ГК)

Капитальный ремонт зданий и сооружений, в отличие от их строительства, не создает новых объектов, производится в целях восстановления отдельных элементов зданий и сооружений. При его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности объектов капитального строительства (ст.48 ГсК).

Своеобразно регулирование договора строительного подряда, заказчиком по которому выступает гражданин, а работы выполняются для удовлетворения бытовых или других потребностей гражданина (при строительстве индивидуального гаража, дачного строения, индивидуального жилого дома) – применимы правила ГК о бытовом подряде, но в части, касающейся прав заказчика (п. 3 ст. 740 ГК).

Важное место в правовом регулировании строительного подряда занимают НА публичного порядка, регулирующие условия и порядок вложения инвестиций, определяющие требования в области градостроительного планирования, пожарной, экологической безопасности, архитектурного и строительного контроля и надзора, регламентирующие технические требования к выполнению работ: №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», №184-ФЗ «О техническом регулировании», №39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ», ГсК.

Другая особенность правового регулирования – наличиие системы нормативно-технических актов, т.е. НА, регламентирующих технические процессы проектирования объектов строительства, осуществления строительно-монтажных, пусконаладочных работ, определяющих технические требования к применяемым в строительстве материалам, конструкциям и изделиям: СНиП — строительные нормы и правила, национальные стандарты на строительные материалы, детали и конструкции (ст.6 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Содержание и исполнение обязательств

Структура договорных связей по договору строительного подряда: простой и сложной, определяемой в соответствии с общими положениями о структуре договорных связей при подряде (ст.706, 707 ГК). Для строительного подряда характерна система генерального подряда. При возведении крупных и сложных объектов капитального строительства широко развита система генерального подряда в сочетании с прямыми договорами.

Заказчик – ФЛ или ЮЛ, независимо от его ОПФ. Заказчик не всегда является инвестором, т.е. лицом, финансирующим строительство за счет собственных или привлеченных средств. На практике функции заказчика передаются инвестором будущему пользователю объекта либо специализированной организации (чаще всего на основе агентского договора) в силу того, что выполнение функций заказчика требует специальных знаний в строительной сфере. Если инвестор выступает заказчиком по заключенному им самим договору строительного подряда, но при этом не желает выполнять функции заказчика в полном объеме, то может поступить следующим образом: контроль и надзор за строительством объекта и принятие от имени заказчика решений во взаимоотношениях с подрядчиком вправе доверить профессионалу — инженеру или инженерной организации, действующих от имени, в интересах и за счет заказчика (ст.749 ГК).

Подрядчик – предприниматель: ЮЛ или ИП. Обычно работы выполняются специализированными строительными, монтажными, пусконаладочными и иными организациями, независимо от их ОПФ (в том числе учреждениями уголовно-исполнительной системы). На осуществление отдельных (очень редких) специальных видов работ подрядчики обязаны иметь лицензию (лицензирование видов строительной деятельности практически отсутствует). Для подрядчиков-исполнителей определенного вида работ на объектах капитального строительства устанавливаются особые требования (ст.55.2–55.8 ГсК). Уполномоченный ФОИВ устанавливает перечень видов работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства – производить вправе исполнители, имеющие свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Подобные свидетельства вправе выдавать СРО, основанные на членстве лиц, осуществляющих строительство (СРО строителей). Свидетельство выдается без ограничения срока и территории его действия и лишь в отношении работ, относящихся к сфере деятельности конкретной СРО строителей. В силу этого подрядчики, ориентирующиеся на выполнение работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны быть членами одной или нескольких СРО строителей. Работы на объектах, не относящихся к объектам капитального строительства, такие работы на объектах капитального строительства, которые не влияют на их безопасность, вправе выполнять любые предприниматели с учетом общих правил о правоспособности.

Форма договора строительного подряда подчиняется общим правилам о форме договора и форме сделки (ст.161, 434 ГК) и, учитывая субъектный состав, характер работ и цену договора, должна быть письменной.

В строительном подряде момент заключения договора должен определяться с учетом того обстоятельства, что подрядчик обязан выполнить работы в соответствии с технической документацией (п.1 ст.743 ГК). Договоры строительного подряда заключаются в тот момент, когда будущий заказчик имеет техническую документацию, необходимую и достаточную для начала выполнения работ: имеет разрешение на строительство, выданное уполномоченным на то органом (ст.51 ГсК).

Существенные условий:

• условие о предмете договора

• условие о цене

• условие о сроке выполнения работ.

Предмет договора – выполнение работ и их особый результат в виде построенного или реконструируемого предприятия, здания (жилого дома), сооружения или иного объекта, в виде законченного комплекса монтажных, пусконаладочных и иных, неразрывно связанных со строящимся объектом работ (п.1 и 2 ст.740 ГК). Предмет договора может охватывать весь комплекс работ по объекту строительства и часть из них.

Возможно поэтапное выполнение работ и поэтапное достижение их результата. Этапы должны быть четко определены и названы таковыми в договоре.

Детально предмет договора характеризует задание заказчика. Задание заказчика содержится в технической документации к договор (техническая документация к объектам капитального строительства и их частям включает предпроектную и проектную документацию, исходноразрешительную документацию (ИРД) ). В технической документации определяется объем работ (в штуках, тоннах, погонных метрах, кубометрах), их содержание (общестроительные, специальные строительные, монтажные, пусконаладочные). В ряде случаев техническая документация подлежит гос.экспертизе.

Предмет договора может быть установлен иным образом (путем ознакомления с типовым образцом). Отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для утверждения о том, что соглашение по предмету не достигнуто и договор не заключен. При строительстве некоторых объектов техническая документация (или ее отдельные виды) не требуется.

Цена подлежащей выполнению работы устанавливается свободно: непосредственно соглашением сторон либо на основании сметы. При большом объеме и сложности строительных работ их цена определяется путем составления сметы: приблизительной или твердой (п.4 ст.709 ГК). Для устранения неблагоприятных последствий удорожания выполняемых работ в смете принято предусматривать резерв для покрытия непредвиденных и дополнительных работ.

Зачастую в договоре строительного подряда указывается, что цена строительно-монтажных работ состоит из частей: базисной и переменной. Подобная практика обусловлена тем, что отсутствуют единые нормы и расценки на работы, исчисленные на основе действующих цен. Базисная часть определяется путем составления сметы исходя из цен, известных на конкретную дату, и выражается точной суммой. Переменная часть отражает с определенной периодичностью (ежеквартально, один раз в полгода, ежегодно) изменение цен и выражается определенным индексом. К базовым ценам применяются коэффициенты пересчета сметной стоимости строительно-монтажных работ. Согласно материалам одного из арбитражных дел, в качестве такой переменной величины выступали текущие индексы стоимостных показателей, определяемые областным центром по ценообразованию.

Возможность пересмотра по требованию подрядчика приблизительной и твердой сметы (п.3 ст.743, п.3 ст.744 ГК).

1. при обнаружении в ходе строительства не учтенных в технической документации работ и в связи с этим необходимости проведения дополнительных работ

2. в случаях, когда по не зависящим от подрядчика причинам произошло удорожание строительства и стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов. В этом проявляется более высокий уровень защиты интересов подрядчика в договорах строительного подряда (согласно общим положениям о подряде, правило п.5 ст.709 ГК об увеличении сметы распространяется на случаи превышения лишь приблизительной сметы).

Срок выполнения работ – период выполнения работ, т.е. начальный и конечный сроки выполнения работ (ст.708 ГК). Моменты начала и окончания срока выполнения работ в договоре определены не точными датами, а указанием на действия сторон, не являющиеся такими, которые должны неизбежно наступить (вопреки ст. 190 ГК). Начало работ определяется с момента получения подрядчиком аванса, с момента предоставления ему строительной площадки. Если стороны приступили к совершению действий, направленных на исполнение обязательства, то вопрос об установлении периода выполнения работ и о заключении договора решается в зависимости от решения вопроса о том, устранена ли неопределенность в определении срока выполнения работ в процессе совершения указанных действий. В зависимости от устранения неопределенности в определении срока производства работ решается вопрос об установлении периода выполнения работ и в случае, когда в договоре указан конечный срок выполнения работ и отсутствует указание на начальный срок. Если отсутствие начального срока выполнения работ не повлекло для подрядчика невозможность приступить к их осуществлению и работы были выполнены подрядчиком в пределах согласованных сторонами сроков окончания работ, то неопределенность в определении срока производства работ считается устраненной, а договор строительного подряда заключенным.

Нормы о распределении рисков между сторонами договора строительного подряда в значительной степени совпадают с теми, которые содержатся в общих положениях о подряде (ст.705 ГК). При случайной гибели (повреждении) объекта строительства до сдачи его заказчику подрядчик (как и при обычном подряде) принимает на себя риски и лишен права требовать вознаграждения за выполненные работы (п.1 ст.741 ГК). Особые:

• императивное предписание, исключающее принятие сторонами иного решения о распределении рисков в подобных случаях (п.1 ст.741 ГК).

• специальный порядок распределения рисков применяется при гибели (повреждении) не по вине подрядчика результата отельного этапа работ, наступившей до приемки работ в целом, но после приемки заказчиком отдельного этапа работ. С момента приемки результата отдельного этапа работ риск его случайной гибели (повреждения) переносится на заказчика (п.3 ст.753 ГК).

Риск случайной гибели (повреждения) материалов, оборудования, переданных для переработки (обработки) вещи, распределяется в соответствии с общими правилами п.1 ст.705 ГК.