Права и обязанности сторон

Если иное не предусмотрено договором, на наймодателе лежит обязанность по производству капитального ремонта сданного внаем жилого помещения.

Он не вправе осуществлять переоборудование жилого дома без согласия нанимателя, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования нанятым жильем (п.3 ст.681 ГК). Наймодатель вправе требовать от нанимателя выполнения обязанностей, предусмотренных договором, законом и иными ПА.

Наниматель обязан:

• использовать жилое помещение только для проживания

• обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если иное не предусмотрено договором)

• своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

В договоре коммерческого найма допускается замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя) (п.1 ст.686 ГК). Для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя.

Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Но в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия) (п.2 ст.686 ГК).

Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, т.к. новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст.675 ГК). Возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременений» за отношениями собственности на арендованное имущество.

По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация предполагает определенные действия наймодателя (ст.684 ГК). Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.

Невыполнение наймодателем обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновления (ч.4 ст.684 ГК).

Наниматель и проживающие вместе с ним лица вправе:

• использовать жилое помещение для проживания и в иных целях в рамках закона (пп.1, 2 ст.17 ЖК)

• пользоваться общим имуществом многоквартирного дома (п.2 ст.673 ГК)

• требовать передачи оговоренного помещения, т.к. договор найма жилого помещения консенсуальный

• заключать договор на новый срок преимущественно перед другими лицами (ст.684), что приводит к появлению права оспаривать заключенное наймодателем соглашение с иным лицом в течение года с момента отказа заключения договора с нанимателем на новый срок

• вселять лиц, совместно проживающих с нанимателем с согласия наймодателя (за искл.несовершеннолетних детей, которые могут быть вселены без согласия), временных жильцов, заключать договоры поднайма.

Обязанности нанимателя:

• вносить плату за пользование жилым помещением согласно условиям договора или в соответствии со ст.155 ЖК

• оплачивать коммунальные услуги (ст.678 ГК, ст.154, 155, 157 ЖК), которые начисляются по единым правилам и тарифам, действующим на территории соответствующего МО, в зависимости от степени благоустроенности жилых помещений

• обеспечивать сохранность жилого помещения и его надлежащее состояние (ч.1 ст.678 ГК)

• проводить текущий ремонт жилого помещения (п.1 ст.681 ГК)

Наниматель несет ответственность за несвоевременное и неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ст. 330, п.1, 2 ст.401 ГК, ч.14 ст.155 ЖК) в виде неустойки.

Права и обязанности наймодателя:

1. наймодатель обязан передать нанимателю указанное в договоре свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п.1 ст.676 ГК)

2. осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (п.2 ст.676 ГК), производить капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения

3. не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать не менее года жилое помещение внаем

4. требовать внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в установленный срок

5. требовать взыскания неустойки за просрочку исполнения обязательства по оплате и убытков в случае ухудшения состояния переданного имущества