Условия договора

Существенные условия:

• условие о предмете (ст.432 ГК)

• для договоров аренды здания или сооружения, аренды предприятия существенным условием в силу прямого указания закона служит, кроме того, условие об арендной плате (п.1 ст.654, п.2 ст. 650 ГК).

Объекты аренды:

• вещи разнообразного производственного, потребительского либо иного назначения, предоставляемые во временное владение и (или) пользование (с учетом их оборотоспособности) (ст.607 ГК)

• иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, исключительные права на интеллектуальную собственность могут быть включены в предмет договора аренды только как элементы имущественного комплекса, входящего в состав предприятия (ст.656 ГК).

При отсутствии данных, индивидуализирующих объект, условие о предмете считается несогласованным, а договор — незаключенным (ст.432 ГК). Если объект аренды не индивидуализирован в договоре должным образом, однако договор фактически сторонами исполнялся (объект передан в пользование, арендная плата уплачивалась), стороны не вправе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Условие об арендной плате, как условие о цене договора, раскрывается в договоре через условия о размере, форме (способе исчисления), порядке, условиях и сроках ее внесения (ст.614 ГК).

Арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом, т. е. за эксплуатацию нанимателем:

• когда имущество не используется по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, арендная плата не подлежит уплате – за время просрочки в предоставлении имущества арендодателем (ст.611 ГК)

• арендная плата за время до конца действия договора аренды не взыскивается (уплаченная вперед подлежит возврату) при досрочном его прекращении по основаниям, предусмотренным законом или договором (п.3 ст.627, п.2 ст.630 ГК)

• возврат имущества до прекращения в установленном порядке действия договора аренды не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за время до конца действия договора.

Размер арендной платы определяется договором. В предусмотренных законом случаях применяются ставки арендной платы, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными гос.органами.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются условиями договора.

Возможны различные формы платы за пользование имуществом: денежная форма, предоставление арендатором арендодателю определенных услуг, передача вещи (п.2 ст.614 ГК). Наиболее распространена денежная форма оплаты.

Важная особенность правового регулирования аренды – регламентация вопроса о пересмотре размера арендной платы.

Если иное не предусмотрено договором, участникам аренды запрещается пересматривать размер арендной платы чаще установленных законом сроков (ст.614 ГК): предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но не чаще 1 раза в год (п.3 ст.614 ГК). Иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы могут быть предусмотрены лишь законом.

п.21,22 ПП ВАС от 17.11.2011 г. № 73: правило действительно, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. По соглашению сторон допускается изменение условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

Срок – одно из основных условий договора аренды:

• на срок до 1 года считается краткосрочной

• если договор аренды заключен без указания срока, то считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время, т.к. предполагается право каждой из сторон в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора (ст.610, п.3 ст.627 ГК).