Особенности составления залоговой документации, используемой при револьверном финансировании

Сложной проблемой является отражение условий договоров об открытии возобновляемой кредитной линии в договорах залога движимого или недвижимого имущества.

Общее правило о необходимости отражения в договорах залога информации о существе, размере и сроке исполнения обеспечиваемых обязательств содержится в пункте 1 статьи 339 ГК РФ. Аналогичные требования указаны и в специальном законодательстве как в отношении движимого¹³, так и недвижимого¹⁴ имущества.

Условия обеспечиваемого обязательства, указываемые в договоре залога (ипотеки), должны полностью соответствовать кредитному договору.

В связи с тем, что на дату заключения договора залога (ипотеки) не может быть определен точный размер будущей задолженности заемщика по кредитной линии, возникает вопрос о способе описания его обязательств по кредитной линии (в частности, их размера) в договорах залога (ипотеки), заключаемых с целью обеспечения исполнения таких обязательств заемщика.

Сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства можно определить через лимит максимальной задолженности или путем указания на договор об открытии кредитной линии

Следует отметить, что указание в договоре ипотеки всех известных сторонам условий договора об открытии кредитной линии, необходимых для определения суммы обеспечиваемого обязательства в будущем, позволяет сторонам договора избежать риска признания его недействительным из-за несогласованности существенных условий. К таким условиям может быть отнесен и лимит максимальной задолженности заемщика по возобновляемой кредитной линии, позволяющий определить размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Устанавливая лимит максимальной задолженности, стороны кредитного договора предполагают, что общий размер непогашенного кредита не превысит в будущем согласованной величины единовременной задолженности заемщика, которая формируется в рамках открытой кредитной линии на основании отдельных заявлений заемщика о предоставлении траншей. Судебная практика¹⁵ подтверждает, что указание в тексте договора ипотеки размера кредитного обязательства в части суммы основного долга в виде лимита максимальной задолженности не является нарушением требований пункта 4 статьи 9 Закона об ипотеке.

Так, даже если залогодатель одновременно не является заемщиком по кредитному обязательству, размер обеспечиваемого обязательства в части суммы основного долга можно определить путем указания лимита единовременной задолженности заемщика по обеспечиваемому договору об открытии возобновляемой кредитной линии.

Когда же залогодателем по договору ипотеки является непосредственный заемщик по кредитному договору, то, согласно разъяснениям высших судебных инстанций¹⁶, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия. Следовательно, включение в договор ипотеки, в котором залогодателем выступает заемщик по обеспечиваемому обязательству, ссылки на соответствующий договор об открытии возобновляемой кредитной линии позволяет свести к минимуму риск несоответствия такого договора ипотеки требованиям пункта 4 статьи 9 Закона об ипотеке относительно указания суммы обеспечиваемого обязательства.