Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки

Взыскание убытков, связанных с истребованием имущества у добросовестного приобретателя, возможно только при использовании правил об ответственности за эвикцию (ст. 461 ГК РФ).

Ответственность в нашем законодательстве рассматривается как договорная ответственность (ст. 460, 461 ГК РФ). Внедоговорной ответственности за заключение неуправомоченным лицом договора по отчуждению имущества гражданским законодательством не предусмотрено, в отличие, например, от французского. Так, статья 1599 Французского ГК устанавливает, что «продажа чужой вещи является недействительной; она может дать основание для взыскания убытков, если покупатель не знал, что вещь принадлежит другому лицу».

Применима ли ответственность за эвикцию к неуправомоченному отчуждателю? Это будет зависеть от квалификации отношений между добросовестным приобретателем и неуправомоченным отчуждателем, то есть от признания заключенного между ними договора купли-продажи действительным или недействительным, поскольку договорная ответственность может иметь место только при наличии договора.

Вопрос о юридической силе договора купли-продажи (применительно к недвижимости), продавец по которому в момент заключения договора не является собственником продаваемой вещи, ВАС РФ впервые затронул в Постановлении № 54. Представляется, что в качестве частного случая такого договора можно рассматривать договор купли-продажи имущества неуправомоченным отчуждателем.

В пункте 1 упомянутого постановления Пленума ВАС РФ нашло отражение различие между установлением обязательства в договоре (так называемый обязательственно-правовой эффект сделки) и возникновением вещного права, в данном случае – права собственности (вещно-правовой эффект сделки).

Цитата. «…Судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным. В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него» (п. 1 Постановления № 54).

Из этого положения следует, что при соблюдении иных условий действительности договора купли-продажи недвижимости (отсутствие пороков воли и волеизъявления, соблюдение формы сделки, наличие правоспособности и дееспособности у лиц, заключающих сделку, и т.д.) такой договор является действительным несмотря на отсутствие зарегистрированного права собственности продавца. Этот вывод, который может показаться исключительно теоретическим, имеет важные практические последствия для защиты добросовестного приобретателя, в частности, для взыскания убытков с неуправомоченного отчуждателя.

Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным

В судебной практике³ уже давно распространена точка зрения, согласно которой договор купли-продажи вещи, заключенный неуправомоченным отчуждателем, является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона (ст. 168 ГК РФ).

При этом нормой закона, которой не соответствует такой договор, ряд цивилистов⁴ называет пункт 1 статьи 209 ГК РФ, согласно которому «собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом».

Однако, как представляется, указанное положение только закрепляет полномочия собственника, которые, что немаловажно, могут быть переданы другим лицам. Так, интересующее нас полномочие распоряжения, которое реализуется при отчуждении имущества, а значит, и так называемая распорядительная власть (власть распоряжаться субъективным правом)⁵, по общему правилу принадлежит собственнику.

В то же время, как известно, законом или договором распорядительная власть может передаваться другим лицам. Например, распорядительной властью в отношении чужого имущества обладает подрядчик – в отношении результатов выполненных работ при уклонении заказчика от их приемки (п. 6 ст. 720, ст. 738, 778 ГК РФ), хранитель – в отношении невостребованной в срок вещи, переданной на хранение (п. 2 ст. 899, ст. 920, п. 3 ст. 923 ГК РФ), ломбард – в отношении предмета залога (п. 5 ст. 358 ГК РФ). По договору распорядительная власть передается собственником комиссионеру, агенту, которые могут отчуждать вещь от своего имени.

Таким образом, в ГК РФ закрепляются случаи, когда несобственник вправе отчуждать имущество.

Более того, в ГК РФ не содержится прямого запрета на заключение договоров об отчуждении чужого имущества, норм о признании их ничтожными. Хотя предпринимаются даже попытки признать договор с неуправомоченным отчуждателем оспоримой сделкой на основании статьи 174 ГК РФ (ограничение полномочий на совершение сделки)⁶. Однако данное правило неприменимо в нашей ситуации даже по аналогии, поскольку у неуправомоченного отчуждателя изначально нет никаких полномочий на отчуждение вещи и, следовательно, нечего превышать.

Так, утверждение, что договор между неуправомоченным отчуждателем и добросовестным приобретателем является недействительным, не находит подтверждения в действующем законодательстве.

Очевидно, отсутствие распорядительной власти должно привести к ничтожности отчуждения имущества. Вероятно, сторонники признания недействительным договора отчуждения с неуправомоченным отчуждателем исходят из необходимости наличия распорядительной власти отчуждателя при заключении договора.

Однако согласно ГК РФ договор купли-продажи, в том числе договор купли-продажи недвижимости, является обязательственным договором, который порождает обязательства передать имущество в собственность (у продавца) и обязательство оплатить имущество (у покупателя). Само право собственности в момент заключения обязательственного договора купли-продажи на покупателя не переносится, оно переносится в момент передачи имущества покупателю. Применительно к продаже недвижимости момент передачи имущества приравнивается к передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности покупателя.

Представляется, что для заключения обязательственного договора по отчуждению имущества наличия такой распорядительной власти не требуется⁷. Здесь нужно согласиться с Д. О. Тузовым в том, что в обязательственном договоре отчуждатель только принимает на себя обязанность передать имущество. Поэтому ничто не мешает обязаться по такому договору и несобственнику⁸. Такой подход находит подтверждение в действующем гражданском законодательстве.

Цитата. «Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара» (п. 2 ст. 455 ГК РФ).

Закрепленная в законе возможность продажи будущей вещи подтверждает мысль о том, что на момент заключения договора продавец может и не обладать правом собственности на отчуждаемое имущество. Как правильно отмечает Д.О.Тузов, в ситуации заключения обязательственного договора с продавцом-несобственником нельзя заранее сделать вывод о том, что к моменту исполнения договора продавец не приобретет имущество в собственность, то есть о первоначальной невозможности исполнения, влекущей ничтожность договора⁹.

Если же к моменту передачи вещи продавец не приобретет ее в собственность, то у него не будет распорядительной власти собственника, поэтому он не будет способен распорядиться правом собственности и перенести его на приобретателя. Как небезосновательно утверждает Д.О. Тузов, отсутствие распорядительной власти и, следовательно, правопреемства, является следствием известного принципа «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет»¹⁰. В пункте 1 Постановления № 54 говорится, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131, 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на такое имущество.