- •Вас рф дал разъяснения об искусственном изменении ответчика и третейских соглашениях
- •Комментарий автора
- •Пункт 1: кредитор не обязан доказывать факт причинения убытков
- •Пункт 2: при определении размера достаточной компенсации потерь кредитора следует исходить из двукратной учетной ставки цб рф
- •Пункт 2: снижение неустойки ниже однократной ставки Центробанка допустимо только в экстраординарных случаях
- •Пункт 3: ответчик может заявить о несоразмерности неустойки при рассмотрении дела по правилам первой инстанции
- •Пункт 5: должник вправе требовать снижения неустойки, когда ее завышенный размер вызван доминирующим положением контрагента
- •Пункт 9: расходы по уплате госпошлины распределяют между сторонами без учета снижения размера неустойки
- •Комментарий адвоката
- •Дедов Дмитрий Иванович
- •2 Текст проекта доступен по адресу: http://www.Economy.Gov.Ru/minec/activity/sections/corpmanagment/bankruptcy/doc20111215_011. _________________________
- •Банк не может увеличить процентную ставку по кредиту, не имея для этого достаточных оснований
- •Суды не всегда проверяют экономическую обоснованность увеличения процентов за пользование кредитом
- •Условие кредитного договора о закреплении порядка изменения процентной ставки не является существенным
- •Положения о договоре присоединения можно применить и к кредитному договору
- •Вас рф: автономия воли сторон не дает им права действовать без учета прав других лиц
- •Возобновляемая кредитная линия имеет весомые преимущества перед традиционным кредитом
- •Кредитная линия может быть двух видов: с лимитом выдачи или с лимитом задолженности
- •Существует два способа заключения договора об открытии возобновляемой кредитной линии
- •Рамочное соглашение не является предварительным договором
- •Единая документарная модель основывается на консенсуальном характере кредитных правоотношений
- •Сумма кредита при открытии кредитной линии определяется путем установления лимита задолженности
- •Сделки по финансированию в форме возобновляемой кредитной линии имеют правовые «подводные камни»
- •Сделку по открытию возобновляемой кредитной линии можно квалифицировать как крупную и требующую одобрения
- •Критерии для оценки кредитных сделок в качестве взаимосвязанных можно найти в судебной практике
- •Выводы о крупности сделки следует делать на основе соотнесения максимального размера задолженности по кредитной линии со стоимостью активов (имущества) заемщика
- •Особенности составления залоговой документации, используемой при револьверном финансировании
- •Сумму обеспечиваемого ипотекой обязательства можно определить через лимит максимальной задолженности или путем указания на договор об открытии кредитной линии
- •Способ заключения договора возобновляемой кредитной линии влияет на порядок структурирования залогового обеспечения и указание основания возникновения обеспечиваемого обязательства
- •Комиссия за операции по кредитному договору может быть признана неосновательным обогащением банка
- •Комиссия за рассмотрение кредитной заявки является незаконной
- •Выдача кредита входит в предмет кредитного договора и не может оплачиваться как отдельная услуга
- •Единообразной практики по спорам о взимании комиссий за открытие кредитных линий и овердрафта пока нет
- •Суды склоняются к необходимости включать все затраты банков в процентную ставку по кредиту
- •Комиссия за ведение ссудного счета правомерна, если она является платой за пользование кредитом
- •Правомерность комиссии за досрочное погашение кредита будет зависеть от условий договора
- •Комментарий
- •Рекомендации в пользу банков: вас рф высказался против квалификации кредитного договора как публичного
- •Банк может отказаться от выдачи очередного транша по договору кредитной линии и досрочно взыскать проценты и неустойку
- •Банк вправе предъявлять дополнительные требования к заемщику вплоть до фактического взыскания долга
- •В договор кредита можно включить обязанность заемщика воздержаться от заключения конкретных сделок
- •Отсутствие соглашения по всем существенным условиям договора кредита не влечет признания его незаключенным
- •Банк обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом
- •Рекомендации в пользу заемщиков: иногда кредитный договор можно квалифицировать как договор присоединения
- •При недостаточности средств заемщика для погашения долга по нескольким займам в первую очередь погашается тот, срок уплаты по которому уже наступил
- •За непредоставление кредита в установленный срок заемщик может требовать взыскания убытков
- •Пример 1
- •Смешанные рекомендации: далеко не все комиссии, взимаемые банком, являются правомерными
- •Размер ответственности заемщика можно снизить
- •Суды продолжают направлять почтовые извещения сторонам даже при наличии сведений о движении дела в Интернете
- •Кс рф: участники процесса должны самостоятельно получать информацию о движении дела
- •Арбитражный суд зачастую затрудняется определить, какой из судебных актов является для участника процесса первым
- •Круг лиц, участвующих в деле о банкротстве, не тождествен кругу лиц, участвующих в судебном процессе
- •Развитие института электронного извещения в делах о банкротстве затруднено из-за пробелов в законе
- •Добросовестный приобретатель может остаться без приобретенного имущества и уплаченных за него денег
- •Применение реституции к неуправомоченному отчуждателю может привести к еще большим убыткам
- •Признание договора купли-продажи недействительным лишает добросовестного приобретателя возможности взыскать убытки
- •Отсутствие права собственности на проданное имущество не влечет признания договора недействительным
- •С неуправомоченного отчуждателя можно взыскать убытки, если виндикационный иск собственника будет удовлетворен
- •Добросовестные приобретатели чаще защищают свои права в судах общей юрисдикции, нежели в арбитражных судах
- •Неправомерное списание денег со счета клиента послужило поводом к принятию решения не в пользу банка
- •Президиум вас рф: деньги, неправомерно списанные со счета, не могут быть возвращены банком как неосновательное обогащение
- •Позиция Президиума позволяет реализовывать схемы по выводу активов из банка путем безосновательного списания денег
- •Вместо права собственности на деньги владелец банковского счета получает обязательственное право требования
- •Разрешить спорное дело можно было без ущемления интересов кредитной организации
- •2 Здесь и далее имеется в виду Федеральный закон от 26.12.2002 № 127-фз «о несостоятельности (банкротстве)». _________________________
- •Собственник недвижимости для ее использования вправе заключить договор аренды земельного участка, на котором она расположена
- •Отмену акта о предоставлении земли суд расценил как отказ от исполнения обязательств со стороны муниципального органа
- •При новом рассмотрении дела суд первой инстанции изменил свою позицию
- •Право доступа на арендуемый земельный участок общего пользования не должно ограничиваться
- •Арендатор имеет право не подписывать дополнительного соглашения об увеличении арендной платы
- •Повышение арендной платы за земельный участок можно признать недействительным по причине…
- •Арендатор может отстоять размер арендной платы, обратившись в Федеральную антимонопольную службу
- •Арендатор может самостоятельно выбрать способ защиты при повышении размера арендной платы
- •Сговор директора и одного из участников ооо привел к выводу активов компании
- •Нормы законодательства о злоупотреблении правом до сих пор не имеют единообразной практики применения
- •Существует ряд обстоятельств, при которых можно признать сделку ничтожной по мотиву злоупотребления правом
- •Суд решил, что злоупотребление правом со стороны директора не делает сделку компании недействительной
- •Выбор способа защиты при злоупотреблении руководителем правом будет зависетьот добросовестности действий контрагента компании
- •Заниженная цена имущества говорит о злоупотреблении правом, но не может быть единственным основанием недействительности сделки
- •КоАп рф пополнился новыми составами правонарушений
- •Органы пожарного надзора обладают широкими полномочиями в ходе проверок компаний и предпринимателей
- •Дела с участием органов пожарного надзора можно разделить на три группы
- •Первая группа: дела по заявлениям об оспаривании ненормативных актов
- •Вторая группа: дела по заявлениям органов пожарного надзора о привлечении к административной ответственности
- •Третья группа: дела об оспаривании постановлений о привлечении к административной ответственности
- •Суды и Минфин не выработали четкой позиции по вопросу оценки сопоставимых обязательств с точки зрения субъектного состава
- •Лимит расходов в виде процентов следует оценивать с позиций заемщика, а не кредитора
- •Формулировка закона не позволяет относить к сопоставимым обязательствам кредиты, выданные третьим лицам
- •Сопоставимость долговых обязательств оценивается по четырем критериям
- •Условия сопоставимости обязательств прописывать в учетной политике не нужно
- •Изменение условий проверяемой сделки или сопоставимых обязательств повлияет на предельный размер расходов в виде процентов
- •Третейский суд вправе возложить дополнительные расходы на стороны процесса
- •Размер судебных издержек не может увеличиваться в связи с разделением заявленных требований на однородные части
- •Вас рф сформулировал два подхода к разрешению споров о взыскании «третейских» издержек
- •Критерии для оценки разумности размера третейского сбора законом не установлены
- •Сложившаяся практика разрешения споров третейскими судами не способствует устойчивости гражданского оборота
- •Шикана как разновидность злоупотребления правом предполагает намерение причинить вред
- •Злоупотребление обществом правом было нацелено на причинение ущерба индивидуальному предпринимателю
- •Суд вправе по своей инициативе отказать в защите права злоупотребляющему лицу
- •Установление факта шиканы дает основания для возмещения причиненного ущерба
- •Причининение вреда презюмируется противоправным в силу принципа генерального деликта
- •Рейдерский захват в арбитражном процессе не обязательно имеет уголовно-правовые признаки
- •Для предотвращения рейдерского захвата полезно проанализировать слабые места бизнеса
- •Особое внимание к подписям на документах – один из способов предотвращения рейдерских атак
- •Правила, которые помогут избежать проблем с подписями и другими реквизитами документов
- •Факсимильные документы и договоры «на словах» почти всегда опасны для бизнеса
- •Как уберечь компанию от рейдерских исков «из печати»
- •Бизнес по доверенности, активы в собственности у граждан и небезопасные кредиты – еще три риска, выгодные «рейдерам»
- •Заключать кредитный договор следует после тщательного анализа финансового положения бизнеса
- •Сокращение расходов на на юристов, экономистов и работников службы безопасности может дорого обойтись компании
- •Суды округов не рассматривают вознаграждение штатного юриста в качестве расходов на представителя
- •Судебная практика по вопросу возмещения расходов на юриста-работника складывается не в пользу компаний
- •Анализ законодательства позволяет говорить о правомерности возмещения расходов на привлечение штатного юриста
- •Суды компенсируют сторонам расходы на привлечение к делу «дублирующих» специалистов
- •Кс рф: порядок возмещения судебных расходов не должен ставить компании в неравное положение
- •Закон не содержит ограничений для компенсации расходов на услуги штатного юриста
- •Определять имущество как недвижимое следует на основании совокупности его характеристик
- •Свидетельство о праве собственности не гарантирует легализацию новой недвижимости
- •Для оценки технических характеристик здания лучше привлечь специалиста
- •Здание, право собственности на которое признано третейским судом, вызывает подозрения
- •Полномочия представителя продавца необходимо проверить на основе его учредительных документов
Арендатор имеет право не подписывать дополнительного соглашения об увеличении арендной платы
Арендатор вправе отказаться от подписания дополнительного соглашения, изменяющего размер арендной платы не в его пользу, а при наличии уже существующего спора предъявить в суде соответствующие возражения. Сложившаяся арбитражная практика приводит нас к выводу, что если в договоре аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон, то это вовсе не означает, что арендатор, для которого это невыгодно, обязан идти на подобное соглашение.
Практика. Комитетом по управлению имуществом города и обществом был заключен договор аренды земельного участка под строительство, где предусматривалась возможность внесения в него изменений путем оформления дополнительного соглашения. Поскольку впоследствии постановлениями правительства области была изменена методика определения размера арендной платы, проведен перерасчет арендной платы в сторону увеличения, арендатору было направлено для подписания дополнительное соглашение. От подписания полученного варианта соглашения арендатор отказался, что и послужило причиной обращения арендодателя в суд. Разрешая спор, суд занял следующую позицию. В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. Изменение или расторжение договора судом допускается в исключительных случаях по требованию заинтересованной стороны в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Значит лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Существенным оно признается тогда, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1 ст. 451 ГК РФ). Учитывая, что наличие этих обстоятельств арендодателем не доказано, суд отказал в иске о понуждении к заключению дополнительного соглашения2. |
Повышение арендной платы за земельный участок можно признать недействительным по причине…
Эффективным способом защиты нарушенных прав арендатора является обращение в суд. Глава 23 АПК РФ предоставляет арендатору земельного участка право обратиться в суд с заявлением о признании недействительным нормативного правового акта органа государственной власти или местного самоуправления в части повышения арендной платы за земельный участок. При этом обязанность доказывания соответствия такого акта акту большей юридической силы или наличия у органа или должностного лица надлежащих полномочий на его принятие и обстоятельств, послуживших основанием для принятия акта, возлагается на орган или должностное лицо, принявших этот акт (ч. 4, 6 ст. 194 АПК РФ).
Оспорить нормативный акт органа государственной власти или местного самоуправления, повышающий арендную плату, можно, если он принят с превышением компетенции или установленные в нем коэффициенты рассчета арендной платы экономически не обоснованы.
…превышения компетенции органом, который принял такое решение
Для оспаривания нормативно-правового акта, принятого с превышением компетенции, необходимо сопоставить показатели формулы, указанной в договоре аренды, с показателями формулы расчетов, приводимой в нормативном акте, которым вносятся изменения в данную формулу.
Как указал Президиум ВАС РФ, арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не может вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей, упраздняя старые или вводя новые расчетные коэффициенты3.
Практика. Администрация муниципального района передала обществу земельный участок по договору аренды, в котором предусматривалась возможность перерасчета размера ежегодной арендной платы арендодателем в случае изменения базовых размеров арендной платы. Впоследствии решением районной думы были повышены ставки арендной платы за земельные участки, занятые объектами нефтегазовой промышленности. Не согласившись с таким повышением, арендатор оспорил в судебном порядке это решение. Суд посчитал, что в оспариваемой части нормативный акт экономически не обоснован и принят муниципальным органом с превышением его полномочий. Спорный акт был признан недействующим как не соответствующий Федеральному закону «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», ЗК РФ и постановлению исполнительного органа субъекта РФ «Об утверждении базовых размеров арендной платы и методики применения базовых размеров арендной платы за землю». Однако это обстоятельство не помешало комитету имущественных и земельных отношений администрации муниципального района предъявить иск к арендатору о взыскании задолженности по аренде и пени за просрочку ее внесения. Суды первой и кассационной инстанций удовлетворили заявленные требования, но Президиум ВАС РФ отменил принятые по делу судебные акты, пояснив следующее. Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа уже после того, как данный акт был признан незаконным в части установления ставок арендной платы за земельные участки решением того же арбитражного суда по другому делу. Такое обращение представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 ГК РФ. В удовлетворении иска комитета имущественных и земельных отношений о взыскании задолженности по арендным платежам было отказано4. |
…экономической необоснованности коэффициентов, которые установил орган власти
Другим основанием оспаривания нормативно-правовых актов, определяющих размер арендной платы, является экономическая необоснованность установленных в нем коэффициентов.
Арендная плата должна устанавливаться в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих деятельность на таком участке, и предоставляемых организациям субсидий5.
В случае возникновения спора арендодатель должен обосновывать установление коэффициента для арендной платы для отдельных земель по сравнению с более низкой платой, установленной для других земель.
Произвольное, без соответствующего экономического обоснования, установление органами местного самоуправления размера арендной платы за землю нарушает права и законные интересы субъектов экономической деятельности, противоречит принципам российского права6.
Практика. Акционерное общество получило в аренду земельные участки для эксплуатации расположенных на них зданий и сооружений на основании договора с администрацией Калининграда, который предусматривал изменение арендной платы арендодателем путем принятия нормативных документов. Впоследствии решением окружного совета депутатов города был утвержден новый порядок исчисления размера арендной платы за землю – в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, определяемого по виду разрешенного использования. Указанные коэффициенты были утверждены постановлением мэра города, установившего коэффициент для земельных участков, занятых объектами производственной, строительной, транспортной деятельности, в 1,6 %, что значительно превышало ставку для иных земель и в 4,5 раза превышало ставку арендной платы, действовавшую в предыдущем году для этих же земельных участков. Полагая, что данный пункт не соответствует закону и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности, арендатор обратился в суд с заявлением о признании недействующим постановления мэра города в части установления упомянутых коэффициентов. Учитывая, что администрация не обосновала законность установления спорного коэффициента, значительно превышающего ставку, установленную для других земель, суд обоснованно признал постановление главы администрации города не соответствующим Конституции РФ и ЗК РФ7. |
Законодатель предоставил арендатору право применить дополнительное основание для обжалования правовых актов в части установления коэффициентов – по принципу «запрета необоснованных предпочтений»8. Порядок расчета арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. Однако широкого применения в судебной практике при оспаривании повышения арендной платы в нарушение данного принципа к настоящему моменту он пока не нашел.
Таким образом, с процессуальной точки зрения со стороны арендатора в рассматриваемой ситуации возможны два варианта поведения. Первый – обратиться в суд с заявлением о признании нормативного акта незаконным, не дожидаясь предъявления иска о взыскании задолженности, начисленной исходя из этого акта. Либо, если требование о взыскании уже предъявлено, заявить ходатайство о приостановлении разбирательства по делу об арендной плате до вынесения решения о признании оспариваемого акта незаконным.
Второй вариант – не предъявлять подобных требований, полагаясь на установление истины арбитражным судом. Однако можно с уверенностью сказать, что наиболее выигрышен для арендатора первый вариант, поскольку в этом случае спора о взыскании задолженности со ссылкой на положения оспариваемого нормативного акта может и не возникнуть.