Полномочия представителя продавца необходимо проверить на основе его учредительных документов

Следующий важный вопрос, который необходимо разрешить при оценке сделки, – «кто является собственником имущества». Идеальный вариант, если собственником является ООО, а его директор и учредитель – одно и то же лицо.

Если учредителей несколько, а директор и вовсе наемный работник со стороны, то рисков больше. Продавец вполне может представить покупателю решение о продаже имущества с фальсифицированными подписями или «липовый» протокол общего собрания участников.

Словом, при малейших подозрениях в добросовестности такого контрагента стоит продумать все возможные «корпоративные опасности» (требуется ли одобрение сделки, есть ли вообще воля участников на продажу имущества и т.д.).

Немаловажен и вопрос о том, какое лицо со стороны собственника правомочно распоряжаться объектом. Получить такие сведения можно, например, из учредительных документов организации-продавца. В уставах ООО часто, но далеко не всегда, директор общества наделяется правом выступать в любых правоотношениях от имени общества без доверенности. Но бывает, что из перечня его полномочий установлены изъятия – в том числе право на заключение сделок с недвижимостью. Такое право может быть предоставлено уставом, например, президенту.

После того, как установлен титульный собственник недвижимости, имеет смысл оценить его текущее состояние. Главный вопрос – не возбуждена ли в отношении него процедура банкротства или не грозит ли ему банкротство в ближайшем будущем.

Вероятна ситуация, при которой заключается чистая сделка, договор со стороны продавца подписан уполномоченным лицом и т. д. А спустя некоторое время в отношении продавца инициируют процедуру банкротства и его арбитражный управляющий начинает обжаловать все сделки должника. В итоге покупатель может остаться и без недвижимости, и без денег.

Вероятность банкротства легко оценить, проверив наличие исков к продавцу на сайте арбитражного суда. Понятно, что если к компании уже на момент заключения сделки предъявлено исков на несколько миллионов, ее нельзя считать надежным контрагентом.

Что касается риска возбуждения процедуры банкротства, то тут покупатель может либо вообще отказаться от сделки, либо после ее заключения избавиться от недвижимости – перепродать, чтобы потом защищаться с помощью института добросовестного приобретения. Конечно, такой способ тоже предполагает риск, но все же меньший.