5. Лизинг недвижимости

Еще один аспект, который хотелось бы затронуть, касается вещей, которые могут быть предметом лизинга согласно ст. 666 ГК РФ. Он проявился в практике Президиума ВАС РФ.

Статья 666 ГК РФ указывает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов. Согласно ст. 3 Федерального закона о лизинге предметом лизинга могут быть здание (сооружение), предприятие и иной имущественный комплекс. При этом п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на раздельное отчуждение земельного участка и строения, которое на нем находится, если они принадлежат одному лицу.

Формальное прочтение этих положений дает основания утверждать, что договор лизинга с выкупом переданного строения, заключенный без указания на судьбу участка под домом, принадлежащего лизингодателю, ничтожен.

Цель, ради которой законодателем из предмета лизинга изъяты земельные участки, до конца не ясна. По всей видимости, такая редакция ст. 666 ГК РФ была продиктована состоянием права частной собственности на землю в момент ее принятия. И действительно, при формальном прочтении это положение плохо согласуется с попыткой законодателя провести в жизнь принцип единой судьбы земельного участка и строений на нем, которая предпринята при принятии нового земельного законодательства.

Приведенное выше формальное толкование могло бы попросту парализовать действие ст. 3 Федерального закона о лизинге в части допустимости лизинга зданий (сооружений) и вывести из предмета договора лизинга не только земельные участки, но и недвижимость вообще. А это вряд ли возможно.

Иностранный опыт показывает, что недвижимость вполне может быть предметом лизинга. По тому же французскому праву кредит-наем прежде всего касается недвижимости для профессионального использования <1>.

--------------------------------

<1> Malaurie Ph., , Gautier P.-Y. Op. cit. P. 470.

При этом то, что предметами лизинга должны являться "коммерческие", производственные объекты, объясняется так. Значение собственности на такие объекты в современном мире невелико. Важнее, кто их использует. Собственность на них дает лишь гарантию, лишенную обычных "правомочий" собственника <1>.

--------------------------------

<1> Ibidem.

Так или иначе, формальное прочтение ст. 666 ГК РФ было признано недопустимым высшей судебной инстанцией. В Постановлениях от 16 сентября 2008 г. N 4904/08 и N 8215/08 Президиум ВАС РФ дал ограничительное толкование ст. 666 ГК РФ, указав, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга.

При этом было отмечено, что в части перехода права на земельный участок необходимо руководствоваться ст. 273 ГК РФ или договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Иными словами, в договоре лизинга может быть не указано на переход права собственности на земельный участок: этот переход права произойдет в силу ст. 273 ГК РФ. Это важно в связи с тем, что во многих случаях договор об отчуждении здания, не предусматривающий отчуждения земельного участка, на котором расположено здание, считается ничтожным, если оба объекта принадлежат одному отчуждателю <1>.

--------------------------------

<1> См., например, Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 14831/09.