2.5.2.1. Соглашения при условии обмена контрактами

В деле, где в силу письменного соглашения ответчик согласился арендовать дом на определенный период времени и за определенную плату, но при условии составления и одобрения формального договора, было признано, что договор не был заключен. При этом суд указал, что если лицо имеет письменное предложение или соглашение, содержащее оговорку о заключении формального договора, который будет подготовлен, это означает именно сказанное: такое соглашение зависит от формального договора, подлежащего подготовке (Winn v. Bull (1877) 7 Ch.D. 29).

В случае соглашения при условии обмена контрактами продавец подписал находившийся у него экземпляр договора, сообщил об этом покупателю и просил последнего подписать имеющийся у того другой экземпляр договора и немедленно его прислать. После того как покупатель выполнил требования продавца, последний отказался от договора, ссылаясь на то, что свой экземпляр договора он только подписал, но не отправил покупателю. Суд согласился с этим аргументом и признал, что если даже условия формального договора были согласованы, обязывающего стороны правоотношения не будет, пока обмен контрактами не произойдет (Eccles v. Bryant & Pollock (1948) Ch. 93).

При продаже земли каждая из сторон договора должна подписать документ, содержащий все условия, которые были прямо согласованы, и передать другой стороне или отправить по почте (Law of Property (Miscellaneous Provisions) Act 1989 s. s. 2(1), (3)).

Если, вступая в соглашение о продаже земли, стороны условились, что документы со всеми условиями сделки, подписанные ими, будут направляться почтой, процесс обмена признается завершенным по получении второго из направленных документов (Commission for the New Towns v. Cooper (Great Britain) Ltd (1995) Ch. 259).

Если соглашение заключено на условиях того, что стороны обменяются формальными контрактами, такой обмен может состояться при помощи телекса (Domb v. Isoz (1980) Ch. 548).

Если соглашение достигнуто при условии обмена формальными контрактами, определенные технические сбои при направлении соответствующих документов телексом или факсом могут быть проигнорированы (Harrison v. Battye (1975) 1 W.L.R. 58).

Требование об обмене формальными договорами, если стороны, пришедшие к соглашению, условились об этом, может быть опущено, если они пользуются услугами одного и того же солиситора (Smith v. Mansi (1963) 1 W.L.R. 26).

Если соглашение сторон, в отношении которого они договорились о применении оговорки "при условии обмена контрактами", облечено в форму документа за печатью, требование об обмене формальными договорами соблюдать не нужно. Договор будет признаваться заключенным, как только документ за печатью будет надлежаще оформлен (Vincent v. Premo Enterprises Ltd (1969) 2 Q.B. 609).

Стороны свободны в возможности создать обязывающий договор, заключив соглашение, исключающее условие об обмене формальными контрактами, и показав тем самым свое намерение быть с этого момента юридически связанными (Law v. Jones (1974) Ch. 112).

Когда одна сторона в соглашении, достигнутом с оговоркой "при условии обмена контрактами", своим последующим поведением поощряет другую полагаться на то, что она не выйдет из договорных отношений в силу несоблюдения названной оговорки, и вторая сторона действует в ущерб себе, первая может быть признана ответственной на основе "лишения права возражения в отношении собственности" <1> (Attorney-General of Hong Kong v. Humphreys Estate (Queen's Gardens) (1987) A.C. 114).

--------------------------------

<1> Proprietary estoppel, представляющий одну из разновидностей эстоппеля в английском праве.

В обстоятельствах, когда документ, содержащий слова "при условии обмена контрактами", предусматривал тщательно разработанный график, налагающий на приобретателя обязанность одобрить проект договора (при условии допущения только тех правок, которые могут быть признаны разумными), а также требовавший от него после этого произвести обмен контрактами, суд, признав наличие чрезвычайного и исключительного контекста, постановил, что стороны намеревались быть юридически связанными при подписании первоначального документа, несмотря даже на тот факт, что последний содержал оговорку об обмене контрактами, каковая с учетом конкретных обстоятельств свидетельствовала только о том, что еще не урегулирован ряд незначительных деталей сделки (Alpenstow Ltd v. Regalian Properties Ltd (1985) 1 W.L.R. 721).

При продаже земельного участка на условиях тендера в контрактные документы по ошибке была вписана оговорка "при условии обмена контрактами". Данные слова были признаны бессмысленными, так как при тендерной продаже земли намерение сторон состоит в том, чтобы вступить в обязывающий договор, как только оферта на покупку окажется принятой (Michael Richard Properties Ltd v. St Saviour's Parish (1975) 3 All E.R. 416).

Если продавец, вступив в соглашение с оговоркой "при условии обмена контрактами", одновременно с этим подписывает дополнительный документ, накладывающий на него обязательство не вести переговоры по поводу объекта продажи с третьими лицами, при этом срок действия такого обещания строго определен, его усмотрение в части прекращения соглашения с указанной выше оговоркой является ограниченным (Pitt v. PHH Asset Management Ltd (1993) 1 W.L.R. 327).