4.1.1. Применение секции 2

Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

"Акт 1989 года представляется обладающим новой и отличной философией в сравнении с тем, какую имели Статут об обманных действиях 1677 года и секц. 40 Акта 1925 года <1>. Устные контракты более не являются позволенными... Очевидно, что Парламент имел намерение, чтобы такие вопросы, как был ли договор в принципе и каковы были условия контракта, без труда выяснялись путем обозрения единого документа, которому предписано конституировать договор" (Firstpost Homes Ltd v. Johnson (1995) 1 W.L.R. 1567).

--------------------------------

<1> Имеется в виду Акт о праве собственности.

4.1.1.1. Круг охватываемых операций

Секция 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. подлежит применению к соглашению с исполнением в будущем, то есть соглашению, которое было совершено в тот период времени, когда ни одна из его сторон не имела какого-либо вещно-правового интереса в недвижимости (Singh v. Beggs (1996) 71 P. & C.R. 120).

При достижении условного соглашения, когда уступка арендных прав была поставлена в зависимость от получения согласия на это от владельца недвижимости, суд признал, что требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. должны были выполняться (Representative Body of the Church in Wales v. Newton (2005) EWHC 631 (QB), (2005) All E.R. (D) 163 (Apr)).

Корректировка бенефициарных интересов сторон в чистых доходах от продажи дома была признана не образующей распоряжения интересом в этом доме (Lancashire Mortgage Corp Ltd v. Scottish and Newcastle Plc (2007) EWCA Civ 684, (2007) All E.R. (D) 68 (Jul)).

Решая вопрос, применяется ли секция 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. к контрактам, посредством которых сам договор осуществляет трансферт интереса (в противоположность случаю, когда контракт только лишь налагает обязательство сделать это), в обстоятельствах достижения устного соглашения об изменении условий возврата займа в соответствии с совершенным договором вторичного залога суд постановил, что такое соглашение не охватывается положениями названной секции. Согласно решению суда, законодательная история секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. и секций 51 - 55 Акта о праве собственности 1925 г. (последние касаются непосредственно распоряжения интересом, в то время как первая говорит о договорах для распоряжения интересом) раскрывает тот факт, что разграничение между контрактами для распоряжения землей и контрактами именно (непосредственно) распоряжения землей было последовательно проведенным. Вторичный залог попадает во вторую из названных категорий и, соответственно, оказывается вне границ секции 2 Акта 1989 г. Предписания этой секции не должны применяться к инструментам, требования к форме либо доказыванию наличия которых устанавливаются секциями 51 - 55 Акта 1925 г. Как результат любое изменение вторичного залога также не охватывается секцией 2 Акта 1989 г. (Target Holdings Ltd v. Priestley (1999) Lloyd's Rep. Bank. 175).

Апелляционный суд признал, что залог, совершенный в форме документа за печатью, должен удовлетворять требованиям к последнему, содержащимся в секции 1 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., а не формальным требованиям к контракту для распоряжения интересом в земельном участке, которые закреплены секцией 2 того же самого акта (Eagle Star Insurance Co Ltd v. Green (2001) EWCA Civ 1389).

Изменения к контракту продажи интереса в земельном участке, каковые были сочтены существенными в силу того обстоятельства, что указанная вариация предпринимала попытку передвинуть предусмотренную договором дату завершения сделки и, соответственно, период, когда каждая сторона могла бы сделать временной фактор существенным путем отправки уведомления о завершении сделки, были признаны требующими выполнения условий, содержащихся в секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., что означало предписание контракту так, как он был изложен после изменения, быть совершенным письменно, инкорпорированным в единый документ и подписанным каждой из сторон договора или от ее имени либо при обмене контрактами указание каждому из документов быть совершенным таким же образом (McCausland v. Duncan Lawrie Ltd (1997) 1 W.L.R. 38).

Апелляционный суд постановил, что секция 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. не применяется к соглашению, по условиям которого сторона контракта заявляет отказ от договорного положения, внесенного в текст к ее выгоде, поскольку такое соглашение не изменяет контракт (Glen Courtney v Corp Ltd (2006) EWCA Civ 518).

Суд, рассматривая спор относительно того, образует ли соглашение о межевании между соседствующими землевладельцами "договор купли-продажи или иного распоряжения интересом в земельном участке" в рамках значения этого словосочетания, использованного в секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., одобрил проведенное судами в период до принятия этого акта разграничение между соглашениями, которые конституируют обмен землей, и теми, которые по мысли сторон просто предназначаются к тому, чтобы "провести демаркационную линию" в условиях неясных границ, на которые опираются документы на титул. Для того чтобы контракт выступал документом, направленным на продажу или иное распоряжение земельным участком в значении секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., "частью действительных либо подлежащих приписыванию сторонам намерений при вступлении последних в договор должно быть то, что контракту подлежит приводить к продаже или иному распоряжению землей. Факт того, что эффект их договора состоит в том, что земля либо интерес в таковой в действительности оказывается в вещно-правовом смысле переданным в условиях, когда такой эффект не был ни предвидим, ни запланирован, а равно когда он был нечто, что должно было быть предвидимым или запланированным, но в действительности ни тем, ни другим не оказалось, не является решающим аргументом" (Joyce v. Rigolli (2004) EWCA Civ 79).

Решая вопрос, являлся ли опцион, предоставленный продавцом земельного участка, "договором купли-продажи или иного распоряжения интересом в земельном участке" в том смысле, в котором данная формулировка упоминается в секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., суд согласился с тем, что ответ должен быть утвердительным, но вместе с тем признал, что уведомление, которым данный опцион был реализован, под действие указанной секции не подпадало. При этом суд пояснил, что секция 2 Акта 1989 г. "была предназначена тому, чтобы предотвращать споры по поводу того, вступили ли стороны в обязывающее соглашение, либо из-за того, какие условия были согласованы ими. Она предписывает формальности для фиксации их взаимного согласия. Но только предоставление опциона зависит от согласия. Исполнение опциона представляет собой односторонний акт. Если покупатель был бы вынужден получать встречную подпись продавца на уведомлении, посредством которого опцион реализуется, это разрушило бы истинный смысл последнего" (Spiro v. Glencrown Properties Ltd (1991) Ch. 537).

В условиях, когда оговорка в соглашении о найме была сочтена как должная образовывать преимущественное право на стороне землевладельца, каковое относилось к интересу в земельном участке его арендатора, и последний уведомил первого об обстоятельствах, дающих основания для возможности земельного собственника приобрести этот интерес в порядке реализации указанного права, Апелляционный суд признал, что любой акцепт землевладельцем этой оферты со стороны арендатора, содержащейся в его нотисе, мог бы иметь эффект только посредством контракта и, соответственно, вынужден был бы подчиняться формальным требованиям секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. (Bircham & Co, Nominees Ltd v. Worrell Holdings Ltd (2001) EWCA Civ 775, (2001) 82 P. & C.R. 34).

Апелляционный суд нашел, что залог по праву справедливости, который возникает из депозита документов на титул, находит свое основание в подразумеваемом контракте и что такого рода контракт может существовать, только если выполняются строгие формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. (United Bank of Kuwait Plc v. Sahib (1997) Ch. 107).

Суд признал, что соглашение о землеустройстве, достигнутое в отношениях между застройщиком и местными властями в порядке секции 106 Акта о городском и сельском землеустройстве 1990 г., выступало контрактом для целей формальных требований, содержащихся в секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., и, как следствие, постановил, что оговорка в указанном соглашении, каковая обязывала застройщика передать правовой титул на недвижимость не идентифицированному на момент возникновения данного обязательства приобретателю (ассоциация домостроителей), нарушала упомянутые формальные требования из-за отсутствия подписи этого приобретателя (Jelson Ltd v. Derby City Council (1999) E.G.C.S. 88).

Договор о локауте, то есть такое соглашение, согласно условиям которого будущий продавец земельного участка к выгоде возможного его покупателя соглашается в течение строго определенного временного отрезка не вести переговоры с каким-либо иным потенциальным приобретателем о продаже, в силу своей негативной природы не считается контрактом купли-продажи какого-либо интереса в земельном участке и, соответственно, не подчиняется условиям, выдвинутым секцией 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. (Pitt v. P.H.H. Asset Management Ltd (1994) 1 W.L.R. 327).

В случае, когда два завещателя составляют взаимные безотзывные завещания в отношении недвижимости, которые представляют собой контракт, способный быть принудительно исполненным против имущества оставшегося в живых, формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. должны быть выполнены, поскольку "принятое на себя обязательство не отменять завещательное распоряжение имуществом в сущности есть то же самое, что обещание совершить такое распоряжение" (Healey v. Brown (2002) 19 E.G.C.S. 147).

Апелляционный суд признал, что мировая сделка между двумя сторонами уже исполненного контракта продажи недвижимости, в соответствии с которой покупатель в числе прочего согласился продать собственность на условиях "свободное помещение, готовое для въезда" по наилучшей цене, которая будет доступной на открытом рынке (так, чтобы оказаться в состоянии уплатить цену по ранее произведенной покупке в пользу продавцов), не являлась договором, предназначенным для продажи или иного распоряжения интересом в земельной собственности в пределах значения этого термина, использованного в секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. Обоснованием такому выводу послужило то, что несмотря на тот факт, что мировая сделка требовала от покупателя продать имущество третьему лицу, сама по себе она продажу собственности не затрагивала (Nweze v. Nwoko (2004) EWCA Civ 379, (2004) 2 P. & C.R. 33).

Разрешая вопрос, требует ли урегулирование спора по положениям части 36 Правил гражданского судопроизводства 1998 г., когда оно предполагает продажу либо иной акт распоряжения интересом в земельном участке, учета требований секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., в частности того, чтобы такое урегулирование оформлялось одним документом, а не двумя под страхом отклонения возможности обеспечить его принудительное исполнение, суд постановил, что "несмотря на то, что предложение согласно части 36 <1> вполне способно создавать контракт и, возможно, делает это в подавляющем большинстве случаев", оно может быть приведено к принудительному исполнению судом даже тогда, когда по некой причине договора не существует, поскольку "режим части 36 не зависит от контрактного права": обязательства сторон исполнить принятое предложение об урегулировании спора представляют собой sui generis, опираясь на юрисдикцию суда "отправлять правосудие в соответствии с законом аккуратным, упорядоченным и эффективным способом" (Orton v. Collins (2007) EWHC 803 (Ch.)).

--------------------------------

<1> Это официальное именование данного процессуального инструмента, предусмотренное статьей 36.2(1) Правил гражданского судопроизводства 1998 г.

Сделка по созданию совместного предприятия, включающая в качестве собственного элемента строительство недвижимости, каковое оформлялось множеством индивидуальных контрактов, будучи взятой целиком, была сочтена способной вбирать в себя договоры, подпадающие под формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. При этом такое положение вещей было признано могущим остаться неизменным, даже если контракт был бы обозначен как партнерство. Заняв указанную позицию, суд отклонил аргумент, основанный на прецеденте XIX века Forster v. Hale, согласно которому устное соглашение о партнерстве может быть надлежаще совершенным, но если имущество партнерства будет включать земельный участок, тогда последний признается находящимся в подразумеваемом трасте у партнерства. В обоснование этого был выдвинут тезис о том, что Акт о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. создал правило, которое запрещает заключение устных договоров о продаже или ином распоряжении земельным интересом, даже если они облечены в партнерскую форму (Kilcarne Holdings Ltd v. Targetfollow (Birmingham) Ltd (2004) EWHC 2547).

Применительно к ситуации, когда договоренности сторон, достигнутые по широкому кругу вопросов, выходящих за пределы сделок с недвижимостью, включают в себя соглашение, касающееся распоряжения интересом в земельном участке, судья указал следующее: "...если стороны выбирают вариант с вычленением части условий их композитарной сделки в отдельный договор, обособленный от письменного земельного контракта, который инкорпорирует оставшиеся из условий, я не могу увидеть в секции 240 ничего такого, что обеспечивало бы возражения ответчика на иск о судебном обеспечении принудительного соблюдения земельного контракта, с одной стороны, или отделенного договора - с другой. Каждый из них стал посредством контрактного выбора сторон обособленным договором" (Tootal Clothing Ltd Guinea Properties Ltd (1992) 64 P. & C.R. 452).

Стороны вступили в соглашение, в соответствии с которым ответчики обязались приобрести у истца земельный участок, каковой он, в свою очередь, должен был выкупить, подготовить и разработать по их указанию. Апелляционный суд счел, что такое соглашение образовывало единую схему и не могло бы быть разделено на две изолированных друг от друга договоренности, одну, включающую распоряжение землей, и другую, не включающую этого (Godden v. Merthyr Tydfil Housing Association (1997) 1 N.P.C. 1).

Суд, разрешая спор, связанный с решением вопроса, могут ли стороны композитарной сделки отделить часть ее условий, не касающихся напрямую сделки с землей или интересом в ней, обособив их в отдельном договоре, не выполняющем формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., высказал свою позицию следующим вопросом: "Если сторонам дозволяется таким простым способом обходить последствия секции 2, то что в таком случае составляло ту проблему, в отношении которой было произведено парламентское узаконение?" (Grossman v. Hooper (2001) EWCA Civ 615).