4.1.1.3. Последствия несоблюдения формальных требований

"Эффект требования о том, что он должен быть совершен в письменной форме, состоит в том, что договор в отношении продажи или иного распоряжения интересом в земельном участке не обретает своего существования, если стороны не обеспечивают соблюдение формальных статутных предписаний" (Treitel. The Law of Contract. 12th edn. 2007. P. 195).

"Это правда, что секцией 2(8) Акта 1989 г. <1> предусмотрено, что секция 40 Акта о праве собственности 1925 г. будет прекращать действовать, но доктрина частичного исполнения является доктриной права справедливости, и в определенных обстоятельствах возможно, что кто-то будет полагаться на нее" (Singh v. Beggs (1996) 71 P. & C.R. 120).

--------------------------------

<1> Имеется в виду Акт о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

В ситуации, при которой продавец сделал обещание относительно состояния своего титула, чтобы склонить покупателя к обмену контрактами, вопрос, поставленный перед судом, был выражен в том, были ли выполнены формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. в условиях, когда договор в двух экземплярах был надлежаще подписан сторонами и ожидал указанного обмена, но затем, непосредственно перед обменом, некоторые условия претерпели пересогласование и были подтверждены путем обмена письмами. Суд признал, что из секции 2 упомянутого акта следует, что такие условия должны бы были оказаться инкорпорированными в контракт о продаже, если бы письмо ссылалось на него, но в то же время он посчитал возможным истолковать устное соглашение относительно новых условий как независимый дополнительный договор, каковой оставался действительным до тех пор, пока сам по себе он не являлся продажей интереса в земельном участке (Record v. Bell (1991) 1 W.L.R. 853).

Стороны вступили в переговоры и обменялись корреспонденцией (таковая в полном объеме сопровождалась оговорками "при условии заключения контракта") применительно к возобновлению аренды, при этом обсуждение касалось положения в проекте арендного договора, связанного с ковенантами арендатора в части ремонта. Арендный контракт был оформлен с дополнением по рассмотренному вопросу, но, как утверждалось арендатором, не тем способом, который ранее был согласован. Соответственно, последний оспаривал, что такое достигнутое в ходе переговоров соглашение могло бы получить эффект в качестве дополнительного договора. Апелляционный суд согласился с тем, что ответ на вопрос, следует ли рассматривать предконтрактное заявление, сделанное в ходе переговоров, как имеющее договорную силу, опирается на отыскание объективного намерения сторон, основанного на совокупности доказательств. Суд заявил: "...право, касающееся дополнительных контрактов, является твердо установившимся, но применительно к продажам или аренде земли нуждается быть применяемым с осмотрительностью, если не с подозрением, на которое ссылался Лорд Мултон в деле Heilbut Symons v. Buckleton. Таким образом, если обещание, заявленное выступать в качестве дополнительного договора, в действительности является одним из условий, служащих продаже или иному распоряжению землей, оно будет не подлежащим обеспечению со стороны суда правовыми санкциями в случае его неисполнения, если только оно не содержится в письменном контракте, требуемом секцией 2 <1>... При совершении обычной операции передачи правового титула в коммерческом обороте с обоими сторонами, представленными опытными солиситорами, обычным делом структурирования сделки выступает необходимость обеспечить, чтобы все согласованные условия оказались помещенными в договор, а также акт передачи правового титула, трансферт или арендное соглашение. Соответственно, тот, кто утверждает о существовании дополнительного контракта в отношении условия, не включенного указанным образом в сделку, должен показать, что он был предназначен иметь договорный эффект отдельно от документов, обычных для передачи правового титула" (Business Environment Bow Lane Ltd v. Dean Water Estates Ltd (2007) EWCA Civ 622, (2007) L. & T.R. 26).

--------------------------------

<1> Речь идет о секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

A. устно договорился с B. о предоставлении последнему нижнего этажа дома, который он пообещал приобрести в обмен на предоставление B. труда и материалов для того, чтобы перестроить дом, создав в нем набор квартир, а также управление вновь образованным жилым фондом посредством сдачи квартир в наем. Дом был выкуплен на имя сына A. C., каковой впоследствии отказался предоставить B. какой-либо интерес в собственности. При разрешении спора в первой инстанции было признано, что C. одобрил устное соглашение между A. и B. и что C. и B. были связаны конструкцией proprietary estoppel <1>, влекущей наделение B. правом 99-летней аренды нижнего этажа. Апелляционный суд поддержал этот вывод, отвергнув аргумент A. и C., основанный на секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., и предпочтя при этом положиться на основание, обнаруженное в подразумеваемом трасте, а не в конструкции prorietary estoppel, хотя и найдя их работающими совместно в обстоятельствах данного дела ("когда подразумеваемый траст основывается на общем намерении сторон, он является крайне близким, если вообще как-то отличимым от proprietary estoppel"). Несмотря на то что устное соглашение между A. и B. не имело юридической силы по причине, связанной с действием упомянутого акта, каковой аннулировал возможность сохранения контракта, не удовлетворяющего требованию о наличии письменной формы, по причине его частичного исполнения, данное соглашение могло быть обеспечено санкциями за его неисполнение со стороны суда на основе подразумеваемого траста в обстоятельствах, когда если бы действовало старое право, можно было бы полагаться на частичное исполнение при условии, что таковое имело место быть (Yaxley v. Gotts (2000) Ch. 162).

--------------------------------

<1> См.: раздел 3.6.1 настоящей книги.

Истец ссудил денежную сумму компании, где один из ответчиков был управляющим директором. Данный заем предназначался выступать покрытым залогом дома согласно соглашению об обеспечении, подписанному директором и его женой. В связи с этим возник вопрос, распространяются ли на указанное обеспечительное соглашение формальные требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. или нет. Апелляционный суд, основываясь на обстоятельствах дела, нашел, что имело место установление "эстоппеля, частично совпадающего с подразумеваемым трастом" так, что описанные отношения подпадали под защиту секции 2(5) указанного акта, поскольку ответчики поощряли истца в его ложном представлении относительно того, что соглашение порождало обязательство, обеспеченное принудительным исполнением с помощью суда (Kinane v. Mackie-Conteh (2005) EWCA Civ 45, (2005) W.T.L.R. 345).

В том случае, когда суд признает, что так называемая справедливость дела Pallant v. Morgan должна действовать, то есть в обстоятельствах, аналогичных тем, при которых A., договорившемуся с B. о том, что первый приобретет определенное имущество к совместной выгоде A. и B. в обмен на обещание B., основанное на этих договоренностях, воздержаться от попыток приобретения этой же собственности, и пытающемуся оставить купленное имущество только для себя, с исключением выгоды для B., правом справедливости будет запрещено это сделать, интерес B., вытекающий из соглашения, достигнутого с A., не будет поражен действием секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., так как право справедливости применяется в данном случае способом, аналогичным подразумеваемому трасту (Kilcarne Holdings Ltd v. Targetfollow (Birmingham) Ltd (2004) EWHC 2547).

Суд признал, что доктрина эстоппеля была вполне доказуемой с точки зрения получения эффекта в обстоятельствах соглашения, которое вносило изменения в контракт продажи интереса в земельном участке, то есть договоренности, каковая не имела юридической силы в связи с несоблюдением требуемых письменных формальностей (McCausland v. Duncan Lawrie Ltd (1997) 1 W.L.R. 38).

Строительный подрядчик заявил иск об убытках из нарушения устного соглашения, достигнутого с ассоциацией домостроителей, согласно которому он согласился приобрести конкретную стройплощадку, получить разрешение на проектирование для строительства семи домов, а также подготовить площадку под застройку.

Ассоциация домостроителей выразила согласие компенсировать подрядчику затраты на приобретение стройплощадки и проведение указанных работ, а также пообещала, что она заключит с последним контракт на строительство домов. В суде в ответ на заявление ассоциации о том, что указанное соглашение не соответствовало формальным требованиям секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., подрядчик привел тот аргумент, что коль скоро обе стороны вели переговоры о заключении договора, игнорируя положения упомянутой секции, ответчик в силу действия доктрины estoppel by convention <1> не имел права полагаться на ее предписания так, чтобы отвергать то обстоятельство, что соглашение в самом деле было достигнуто в отношениях между сторонами. Этот довод, как высказался суд, "неминуемо заставляет утверждать, что несмотря на то, что Парламент предписал, чтобы контракт, касающийся распоряжения землей, который совершен иначе, чем в соответствии с секцией 2, не имел юридической силы, ответчикам говорить так не позволено... Этот аргумент невозможен... Если это со всей серьезностью было бы сделано, было бы трудно понять, почему такое положение не должно действовать, чтобы избегать сознательно допущенных ограничений секцией 2 практически во всех случаях". В признании соглашения действительным было отказано (Godden v. Merthyr Tydfil Housing Association (1997) 74 P. & C.R. D1).

--------------------------------

<1> См.: раздел 3.5.1.1.1 настоящей книги.

A. обещал своему компаньону B. на протяжении приблизительно десяти лет, что он завещает ему бизнес, в котором тот работал, получая очень низкую заработную плату, однако умер, не сделав этого. Апелляционный суд решил, что B. имел право полагаться на конструкцию proprietary estoppel, строя отношения с душеприказчиками A., и, соответственно, указал им выплатить B. доходы от продажи бизнеса. Если B., напротив, утверждал бы, что его договоренность с A. имела контрактную основу, притом что предметом такого договора выступало бы обещание одного завещать бизнес в обмен на согласие другого работать, получая более низкий доход, его иск был бы отклонен ввиду невыполнения формальных требований секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. (Wayling v. Jones (1995) 2 F.L.R. 1029).

Владелец недвижимости и ее предполагаемый арендатор вели переговоры о заключении договора 10-летней аренды земельного участка для целей разведения овец. Данные переговоры проводились через солиситоров, представлявших собственника и его будущего контрагента, и с оговоркой "при условии подписания контракта", но при этом владелец участка выдал вероятному арендатору разрешение вступить во владение и рассматривать овец как своих собственных. В таких обстоятельствах Апелляционный суд посчитал очевидным, что стороны не намеревались быть юридически связанными до оформления документов, необходимых для того, чтобы придать сделке правовой эффект, и никакой эстоппель не действовал так, чтобы воспрепятствовать собственнику недвижимости в осуществлении его законного права отказаться от оформления указанных документов и отвергнуть сделку, если только не могло быть продемонстрировано, что поступить таким образом с его стороны было бы нечестным, несправедливым или недобросовестным (James v. Evans (2000) 42 E.G. 173).

Суд указал, что "...доктрина эстоппеля может применяться, чтобы модифицировать и нейтрализовать действие секции 2(2) <1>; и что секция 2(5) <2> способна охватывать случаи основанной на праве справедливости интервенции proprietary estoppel, каковой совпадает либо частично перекрывается концепцией подразумеваемого траста, причем даже несмотря на то, что секция 2(5) прямо proprietary estoppel не упоминает" (Lancashire Mortgage Corp Ltd v. Scottish and Newcastle Plc (2007) EWCA Civ 684, (2007) All E.R. (D) 68 (Jul)).

--------------------------------

<1> Имеется в виду секция 2(2) Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

<2> Также подразумевает структурный элемент Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

"Если наличествует подразумеваемый траст, суд обыкновенно должен придать ему эффект, зачастую распоряжаясь о трансферте соответствующего вещно-правового интереса, тогда как если присутствует эстоппель, суд будет предоставлять средство правовой защиты, которое отражает суть справедливости в конкретном случае" (Representative Body of the Church in Wales v. Newton (2005) EWHC 631 (QB), (2005) All E.R. (D) 163 (Apr)).

Компания, которая владела зданием, на устной основе достигла принципиального соглашения с девелопером о том, что она продала бы ему это здание, если он получил бы разрешение на строительство для целей его перестройки. Данное соглашение определяло цену продажи, а также конструкцию платежа, который подлежал бы осуществлению, если валовая выручка от перепродажи здания превысила бы определенную сумму. Директор компании поощряла девелопера в его ожиданиях, что ее компания выполнит соглашение, даже если она решила бы не делать этого, а попыталась бы передоговориться о большей денежной сумме, однако затем она (действуя от имени компании) изменила своему слову, сделав это в тот день, на который пришлось получение разрешения на строительство. Апелляционный суд признал, что секция 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. не препятствует применению proprietary estoppel, пояснив, что его действие "не нарушает публичный порядок, лежащий в основе секции 2(1) Акта 1989 г., путем либо прямого, либо косвенного принуждения к исполнению соглашения так, чтобы оно делало тщетным достижение цели секции 2. Эстоппель в данном случае базируется не просто на существовании данного соглашения. Он был основан на факте того, что девелопер был склонен и поощряем полагать, что компания по долгу чести расценивала соглашение как обязывающее и не отказалась бы от его условий, если он получил бы разрешение на строительство, а также на том, что он полагался на эти одобрения и потворства, и, кроме того, на том, что для компании было бы нечестным основывать свою позицию на строгом подходе к юридической формализации ее прав". Вместо того чтобы присудить в пользу девелопера разумную денежную сумму, покрывающую затраты на осуществление действий, предпринятых с целью получения разрешения на строительство (каковые, будучи присужденными, не вели бы к восстановлению справедливости, поскольку не отражали бы ожидания истца в части прибылей от возросшей стоимости недвижимости с завершенным согласованием возможности произвести перестройку), Апелляционный суд подтвердил решение судьи, рассмотревшего дело в первой инстанции, которым в пользу девелопера была присуждена половина интереса в увеличении стоимости недвижимости после получения разрешения на строительство. Свое решение суд объяснил следующим образом: "...в каждом деле фундаментальным вопросом для суда является решение, какое средство правовой защиты требует правосудие, чтобы соответствовать праву справедливости. Значимые факторы включают сущность ожиданий, порожденных поведением ответчика; ущерб, понесенный истцом в надежде на заверения ответчика; категоричность, с которой поведение ответчика при правильном подходе может быть признано недобросовестным; и необходимость в определенной соразмерности между ожиданиями истца и понесенным им или ею ущербом". Рассмотрев указанные факторы применительно к обстоятельствам дела, суд признал, что избранное средство правовой защиты наиболее соответствует принципам права справедливости. Палата лордов, пересмотрев дело, приняла решение, что конструкция, именуемая proprietary estoppel, не может быть применена в условиях, когда лицо (в данном случае девелопер), желающее положиться на данную доктрину, не способно показать что-либо, в силу чего другое лицо (в данном случае собственник недвижимости) могло бы быть лишено возможности полагаться на определенный интерес в земле или отрицать его, а вместо этого способно продемонстрировать только лишь ожидание, что это другое лицо вступит в договор с ним на условиях, некоторые из которых остались подлежащими окончательному согласованию. Было указано, что "proprietary estoppel не может быть испрошен в помощь тому, чтобы превратить в подлежащее принудительному исполнению соглашение, которое законом объявлено недействительным. Утверждение о том, что собственник земли может быть лишен возможности отстаивать, что соглашение не имеет юридической силы из-за несоблюдения требований секции 2, является... не приемлемым. Такое отстаивание является ничем не большим, чем то, что предусматривает закон. Право справедливости, без сомнения, противоречить ему не может" (Cobbe v. Yeoman's Row Management Ltd (2006) EWCA Civ 1139, (2006) 1 W.L.R. 2964 reversed by Cobbe v. Yeoman's Row Management Ltd (2008) UKHL 55, (2008) 1 W.L.R. 1752).

Утверждения, содержащиеся в решении Палаты лордов, вынесенном по делу Cobbe v. Yeoman's Row Management Ltd, в том, что касается секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., были сделаны "откровенно мимоходом" так, что "остается обычным порядком вещей то, что если все иные требования для того, чтобы иск, основанный на proprietary estoppel, оказался удовлетворенным, выполняются, данный иск не будет терпеть неудачу единственно потому, что он совмещается с соглашением, каковое конфликтует с секцией 2. Результат анализа такого положения может состоять в том, что суд дает эффект proprietary estoppel путем признания либо установления подразумеваемого траста, и это ровно то, что позволяет секции 2(5) <1> быть примененной" (Herbert v. Doyle (2008) EWHC 1950 (Ch.), (2009) W.T.L.R. 589).

--------------------------------

<1> Речь также идет о структурном элементе Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

"Идея того, что большая часть обоснования в деле Cobbe <1> была адресована необычным фактам этого дела, поддерживается дискуссией в параграфе 29 <2>, относящейся к секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. Возможно, что секция 2 представляла для девелопера проблему, поскольку он пытался потребовать применения эстоппеля, чтобы защитить право, каковое в известном смысле было контрактным по своей природе... а секция 2 устанавливает формальности, которые требуются для действительного соглашения, касающегося земли". Оговорившись таким образом, Палата лордов применительно к рассматриваемому делу пояснила, что не находит, чтобы "секция 2 имела какое-либо влияние на иск, такой как в данном случае, который представляет собой прямое требование из эстоппеля без какой-либо договорной связи. По этой причине не было никаких сомнений в том, что ответчики... справедливо воздерживались от любых аргументов, основанных на секции 2" (Thorner v. Major (2009) UKHL 18, (2009) 1 W.L.R. 776).

--------------------------------

<1> Имеется в виду решение Палаты лордов по делу Cobbe v. Yeoman's Row Management Ltd, разбиравшееся несколько выше.

<2> Упомянутого решения.

"...секция 2 <1> имеет отношение только к тем договорам, которые еще только подлежат исполнению в будущем. Она не релевантна к контрактам, которые были завершены. Если стороны делают выбор в пользу того, чтобы выполнить устный земельный договор либо земельный договор, который в каком-то ином отношении не соответствует секции 2, они свободны поступить таким образом. Коль скоро они действуют так, в этом случае то обстоятельство, что контракт, который они завершили, не был совершен с выполнением требований секции 2, становится не существенным" (Tootal Clothing Ltd v. Guinea Properties Ltd (1991) 64 P. & C.R. 452).

--------------------------------

<1> В данном случае подразумевается часть Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.