4.1.1.2. Содержание формальных требований

В ситуации, когда было признано, что единый договор содержался частично в переписке между сторонами, а частично в письменном документе, под которым стояли подписи обоих и который не включал прямой отсылки к соглашению, достигнутому сторонами ранее, когда указанная переписка велась, требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. не были сочтены выполненными, ибо не все из прямо выраженных условий договора были заключены в один документ, как это требовалось (Dolphin Quays Development Ltd v. Mills (2006) EWHC 931, (2007) 1 P. & C.R. 12).

Владелица земель фермерского хозяйства дала устное согласие директору компании продать последней недвижимость по цене в 1000 фунтов стерлингов за акр. После этого директор отпечатал письмо, которое заявлялось как следующее договоренностям с собственницей о продаже земли по указанной цене, оставив место для проставления подписи последней, а также снабдив его приложенным планом, который демонстрировал обсуждаемый участок выделенным в цвете и который был подписан директором (только он, но не письмо). Апелляционный суд признал, что в этих обстоятельствах требования секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г. соблюдены не были, поскольку письмо и план образовывали два документа (первый, ссылающийся на второй как являющийся приложенным к первому), но при этом письмо, каковое предположительно содержало в себе контракт, не было подписано директором от лица компании. Однако при этом суд отметил, что несмотря на то, что письмо так, как оно было оформлено, не содержало обязательство компании приобрести указанное имущество, последняя могла бы обратиться в суд за исправлением письма для того, чтобы оно отражало устную договоренность (Firstpost Homes Ltd v. Johnson (1995) 1 W.L.R. 1567).

Реализовав свое полномочие допустить ректификацию (внесение поправок) в условия документов, обмен которыми был произведен усилиями солиситоров сторон с использованием телефонной связи, так, чтобы включить в их содержание условия ранее устно заключенного договора, Апелляционный суд признал, что позволение такой корректировки умаляет законодательное значение секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., каковая направлена на предотвращение споров о том, вступили ли стороны в обязывающее соглашение и какие условия были согласованы, но вместе с тем указал, что допустимость ректификации демонстрирует, что "направленность действия Акта <1> на то, чтобы требование включения в контракт всех его условий выполнялось, со всей очевидностью не должно быть столь негибким, чтобы причинять трудности или распространять несправедливость в тех случаях, где присутствует ошибка, приводящая к простительному несоблюдению положений данного Акта" (Robert Leonard (Developments) Ltd v. Wright (1994) N.P. C. 49).

--------------------------------

<1> Имеется в виду тот же самый Акт о праве собственности (Прочие положения) 1989 г.

Было признано, что суд не мог бы разрешить ректификацию документа так, чтобы включить все условия предполагаемого контракта, в ситуации, когда существовало прямо выраженное соглашение опустить соответствующее условие или условия при изложении достигнутых договоренностей на письме, поскольку ошибка как обязательное требование для разрешения внесения поправок в названных обстоятельствах себя не выявляла (Oun v. Ahmad (2008) EWHC 545 (Ch.), (2008) All E.R. (D) 270).

Выражение "обмен договорами", хотя и не является специально юридическим термином, обладает следующими особенностями: "1. Каждая сторона составляет либо является предоставившей документ, который инкорпорирует все те условия, каковые стороны согласовали и каковые являются предназначенными для записи в их предложенный договор. Условия, по которым было достигнуто согласование, могли быть согласованными как устно, так и письменно, либо частично устно и частично письменно. 2. Документы упоминаются как контракты либо часть контракта, хотя при этом необходимость в том, чтобы они были таким образом озаглавлены, отсутствует. Они являются предназначенными тому, чтобы иметь эффект в качестве формальных документов на титул и должны быть способны по их внешнему виду являться объективно описываемыми как контракты, имеющие этот эффект. 3. Каждая сторона подписывает свою часть в ожидании того, что другая сторона также оформила либо оформит корреспондирующую часть, которая инкорпорирует те же самые условия. 4. В момент оформления ни одна из сторон не является связанной условиями документа, который она совершает, их взаимным намерением является то, что никто из них не будет обязан до того момента, как в отношении оформленных частей не будет произведен обмен. 5. Акт обмена являет собой формальное представление своей части в действительное либо подразумеваемое владение другой с намерением того, что стороны станут действительно связанными, когда обмен произойдет, но не перед ним. 6. Способ обмена может быть согласован и закреплен самими сторонами". Сформулировав приведенные правила, Апелляционный суд признал, что они не были выполнены при простом обмене подписанными письмами об оферте и об акцепте, причем даже в условиях, когда каждое из писем содержало одни и те же прямо выраженные условия (Commission for the New Towns v. Cooper (Great Britain) Ltd (1995) Ch. 259).

Сторона может подписать документ, направленный на распоряжение интересом в земельном участке, проставив исключительно свои инициалы, при условии, что становится очевидным, что она намерена таким образом подтвердить все условия заверяемого документа. Рукописное нанесение инициалов, парафирующее документ, способно считаться его подписанием, но простое парафирование корректив, внесенных в последний, на полях страницы не конституирует подпись для целей секции 2 Акта о праве собственности (Прочие положения) 1989 г., поскольку в действительности не доказывает согласие со всем документом (Newell v. Tarrant (2004) EWHC 772, (2004) 148 S.J.L.B. 509).

Подпись требуется от каждой стороны в контракте, но не от каждого из участников соответствующей операции трансферта прав или передачи правового титула на недвижимость (RG Kensington Management Co v. Hutchinson (2002) EWHC 180, (2003) 2 P. & C.R. 13).