Содержание договора к-п недвижимости

Существенные условия

1) ПРЕДМЕТ

- данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество + расположение недвижимости на земельном участке / либо в составе другого недвижимого имущества

Для индивидуализации объекта недвижимости указывается его кадастровый номер, присваиваемый органом регистрации прав (там содержатся хар-ки как инд-опр вещи).

зачем вносим в реестр?

- в реестр вносим с целью дальнейшего оборота (пример: построили авторазвязку, встал вопрос – регистрировать ли ее? -> а зачем, если оно не оборачивается? так же и с ГЗ МГУ и др.)

- Мейер: дается больше твердости -> права из сделки получают прочное бытие

- вещное право абсолютно -> защита против всех -> должна быть возможность для всех знать, можно ли претендовать на вещь

= ИТОГО: кадастра достаточно, а для оборота нужно еще и в реестр вносить

- (Бевзенко) искл из принципа внесения: наследование / реорганизация ЮЛ / общая совместная собственность

ситуация: продала квартиру одному, потому второму (другому) ту же квартиру (надо узнать примеры насчет того, успели зарегать или нет, передана ли / деньги / передаточный акт и др)

= передаточный акт закрывает обязательственную сделку!

- понуждение к заключению основного договору можно, но только если права не переданы другому лицу и не зарегистрированы

+ как взыскивать деньги и проценты, если еще и банкрот уже…

= благодаря счетам экскроу наконец-то (договор доверительного строительство жилья) деньги можно расходовать только в целях по договоренности, а не иначе выводить и банкротиться

немцы: реестр дает «право ожидания» (все 3-и лица видят, что право в процессе регистрации -> ничего нельзя делать с недвижкой) => мечтаем о таком

БУДУЩАЯ ВЕЩЬ

- исходим из проектной документации (ППВАС 54)

пример: если имущества нет

-- не создано

-- передано другому (перерегистрировано)

=> возврат денег / проценты / абстрактные убытки (между ценой в договоре и рыночной ценой)

=> защищаем стабильность оборота + из обязательственной сделки право собственности НЕ возникает

ППВАС 54: по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы "Строительный подряд"

=> строительный подряд + к-п будущей вещи

(то есть если мы видим регламентацию процесса создания -> подряд, так как к-п это НЕ интересует)

ППВАС: когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества

=> цель, н, строительство многоквартирного дома

инвестиционное соглашение

- регулирование все равно будет как к-п / подряд / простое товарищество

долевое участие

*особые требования, т.к. дольщики – слабая сторона обычные граждане (н, появляется залог в силу закона моей доли в строящемся доме и др.)

- действия строителя: построить -> получить разрешение -> акт о вводе объекта в эксплуатацию

- мы первично регистрируем на себя право (НЕ застройщик)

Единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 ГК) как предмет договора купли-продажи также определяется индивидуализирующими его характеристиками, указанными в ЕГРН:

- кадастровый номер,

- назначение единого имущественного комплекса.

Несколько зданий и (или) сооружений, соединенных для использования по общему назначению (например, в качестве дома отдыха, оздоровительного комплекса, госпиталя, завода и т.д.), могут рассматриваться как сложная вещь (ст. 133 ГК). Но если право собственности на них НЕ зарегистрировано в ЕГРН как на единый недвижимый комплекс, условие о предмете договора их купли-продажи НЕ может считаться согласованным при описании отчуждаемого объекта как сложной вещи с указанием ее назначения => в договоре придется прописывать каждый.

можно ли разделить здание и выделить этажи?

(пример с предпринимателем-владельцем ТЦ, который поэтажно продает, но потом говорит, что собственник здания все равно он)

- такое невозможно (но на практике имеется), ведь этаж не оборотоспоосбный отдельно

- нужен подход долей (н, у тебя на первый этаж такая-то доля)

Юридические судьбы строения и земельного участка, на котором оно расположено, всегда взаимосвязаны => продажа здания или сооружения невозможна без определения прав покупателя на земельный участок, занятый продаваемой недвижимостью, который необходим для ее использования по назначению.

При отсутствии в договоре купли-продажи постройки условия об одновременной продаже расположенного под ней земельного участка такой договор считается недействительным — реализация принципа superficies solo cedit.

НО искл: если, н, земельный участок выведен из оборота + если продавец НЕ собственник земли, то приобретаешь то право за землю, которым он обладает

2) ЦЕНА

= согласованная сторонами цена недвижимой вещи, находящейся на земельном участке, включает цену соответствующей части участка земли или права на нее (НО правило диспозитивно)

При отс-и условия о цене ее невозможно определить по правилам ГК, договор считается незаключенным -> цена должна быть определенной / определимой (н, привязка к кв. м.)

- можно ниже указывать кадастра стоимость (ограничение в 70%)

- кадастровая стоимость нужна для расчета налога на недвижимость

ГК РФ Статья 141.2. Земельный участок как недвижимая вещь 1. Земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. 2. Земельный участок является недвижимой вещью (статья 130).

с какого момента появляется земельный участок?

- Бевзенко: прав не ВС РФ, а ВАС РФ -> 1) запись в реестре + 2) основание => земельный участок

- НО разве всегда земельные участки возникают из-за права и каузы, ведь бывает искусственное создание / естественно появляются путем намыва => гос регистрация как технический момент

- с момента первой записи в кадастре -> начинается охрана как объекта

- в целом, это публичная собственность и недвижимость в силу природы

НЕЗАВЕРШЕННОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

- раньше: регистрировали только при консервации строительства

- теперь: если просто есть действующий договор строительства – НЕ требуется регистрация

(но а как же дроны фоткающие?)