Обязательства из договоров найма жилых помещений и пользование ими в жилищных кооперативах

Жилищные правоотношения могут иметь как:

• вещный или корпоративный характер (принадлежность жилья на праве собственности или на ином, ОВП, например, в силу завещательного отказа; пользование жильем в качестве члена корпорации - жилищного кооператива)

• обязательственную (договорную) природу, оформляя не только приобретение жилья в собственность (в том числе путем покупки на льготных условиях), но и использование чужих жилых помещений для постоянного или длительного (многолетнего) пребывания

зачем регулировать?

= участниками становятся граждане-потребители – слабая сторона гражданских правоотношений, удовлетворяющие свою объективную потребность в постоянном жилье в отсутствие возможности приобретения его в собственность -> необходимо предоставление дополнительных социальных гарантий и повышенной правовой защиты их жилищных интересов

- потребительский хар-тер договоров

Договор найма жилых помещений гражданами (договор жилищного найма) является НЕ единым гражданско-правовым договором, а собирательным понятием.

- а зачем вообще в ГП мы включили нормы о соц найме: быть может, надо было оставить в ЖК и в ГК заниматься только коммерцией?

Гражданским, а не жилищным законодательством регулируются обязательства из договора коммерческого найма — договор найма жилого помещения, в котором наймодатель (обычно частное лицо) выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.

Виды договоров найма жилых помещений

• договора соц найма жилых помещений в гос и муницип жилищном фонде

• договора найма специализированного жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде (договора специализированного найма)

• договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования (гос или муницип, а также в наемных домах, которые могут находиться в частной собственности)

Признаки всех этих договоров:

- стороны всех этих договоров именуются «наймодатель» и «наниматель»

- юр природа: консенсуальным + двусторонним + как правило, возмездными, опосредуя предоставление жилья в пользование за плату (НО по договорам социального найма жилье предоставляется малоимущим гражданам не только безвозмездно, но и с освобождением от платы за его пользование в соответствии с п. 9 ст. 156 ЖК)

Разграничение коммерческого и социального найма:

1) наличие публично-правовых предпосылок для соц найма

2) договоры социального и специализированного найма заключаются по обязательным для сторон типовым (обязательным) формам (договорам), утверждаемым Правительством РФ -> свободы нет («квазидоговоры»)

3) соц найм как гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, а коммерческий наем является классической разновидностью акта товарообмена

Разграничение договоров жилищного найма и аренды жилых помещений:

1) в первом случае гражданин получает право пользования жильем непосредственно по договору с наймодателем

2) во втором случае получает его от «посредника» – арендатора жилья, в свою очередь получившего его по договору от наймодателя-собственника

3) различие в объектах

4) как на арендатора жилья, так и на использующего его гражданина (субарендатора) не распространяется действие жилищного законодательства, предусматривающего определенные социальные гарантии удовлетворения жилищных потребностей пользователей

5) тут частенько безвозмедность

6) особый субъектный состав

Разграничение договоров безвозмездного пользования и жилищного найма:

= для социальной защиты отдельных категорий граждан (речь идет прежде всего о постоянном или длительном использовании престарелыми и больными гражданами жилых помещений, закрепленных за государственными и муниципальными учреждениями социальной защиты населения)

• от договора ссуды (безвозмездного пользования) -> в наличии у названных категорий пользователей бесплатным жильем определенных социально-юридических гарантий удовлетворения их жилищных потребностей, а также в отсутствии у них обязанностей по капитальному и текущему ремонту предоставленного в пользование жилого помещения

*в европейский правопорядках вообще не всегда есть деление на жилые и нежилые помещения, а вот уже товарищество собственников определяет режим, что у нас будет (для чего используем)

- важность деления: скорее, это публичное значение деления, а не частное, так как в частном даже нет штрафа (в публичном будет наказание)

- сейчас в башне Москва-сити может быть одновременно этаж офиса + ниже этаж жилой -> все вперемешку

- в апартаменты не можем зарегистрироваться (а без нее нет массы соц вопросов); при продаже они дешевле, а при содержании – дороже (н, ЖКХ и др.) => де-юре нежилые, но де-факто можно проживать (пусть и проблемы, ну а может и не нужно им этого, обходятся и платной медициной)

- сейчас многие инвест-контракты обременены интересами города (чтобы рядом с домом я построила школу, дет сад и так далее ИЛИ 10% не на продажу, а на договоры соц найма)

- ст. 17 ЖК: можно в жилом помещении сделать офис, НО при соблюдении прав других жильцов

- раньше было требование, согласно которому нельзя зарегистрировать юр адрес по месту жительства, но теперь можно -> так что нотариатик тихонько в квартирке можно организовать (не притон главное)