2 Семестр обязательства из договоров аренды, лизинга аренда (имущественный найм)

= арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование ИЛИ во временное пользование (без передачи владения)

*право аренды – это право арендатора

юридическая природа договора

• консенсуальным + возмездным + двусторонним + взаимным

что с владением?

1) посессорная

- договорный тип нам понятен

2) непосессорная

- предполагается лишь пользование (н, часть помещения/участка, банковская ячейка)

- меньшинство привычных нам отношений

= вообще цель аренды – пользование, и арендная плата вносится именно за это

Белов: договоры аренды владельческо-пользовательские / пользовательские

Мейер: на самом деле, ради осуществления пользования можно требовать владения

Рыбалов:

В самом деле, посессорная аренда, подразумевающая исключительный контроль арендатора за уже переданной ему вещью, предоставляет ему возможность самостоятельного удовлетворения своего интереса – что всегда считалось признаком абсолютного права -> связь арендатора и арендодателя обязательством по возврату вещи и обязательством по уплате арендных платежей.

С другой стороны, аренда непосессорная подразумевает сохранение связи между собственником и арендатором помимо указанных выше обязательств. Коль скоро собственник не утрачивает контроль над своей вещью, именно он должен не препятствовать арендатору. Иными словами, именно в таких отношениях можно усмотреть «обязательственную аренду», в которой интерес арендатора может быть удовлетворен только поведением арендодателя.

вещная или обязательственная природа? (Церковников)

1) «вещная» аренда

- наиболее близкий российскому законодательству подход

- связь арендатора и арендодателя через конкретную вещь (в частности - помещения)

- арендатор как бы замещает арендодателя во владении и пользовании объектом

- обязательства арендодателя в этом подходе заканчиваются предоставлением объекта в пользование, после этого обязанным лицом становится арендатор. В такой ситуации есть и сложность: если после передачи здания в пользование арендатору оно, например, сгорает, причем не по вине арендатора, а потому что изначально было с пороком качества, арендатор обязан возместить убытки, так как с точки зрения этой концепции он обязан вернуть объект в том виде, в котором взял.

- арендатор как «квази-арендодатель»

- док-ва жизнеспособности такого подхода: 1) согласно ГК у нас есть возможность вещной защиты против третьих лиц (по статье 305) + 2) аренда сохраняется после смены собственника (право следования) + 3) преимущественное право по окончании действия договора на заключение договора аренды на новый срок

- критика: 1) мы можем выступать с иском против собственника? + 2) а в сравнении со статей 617 и 700 мы видим, что в статье 617 (аренде) просто сохраняется договор аренды на переданную/проданную вещь -> получается, просто ответственность и долги сохраняются? (Синицын: перемена лица в договоре по закону, это НЕ следование) + 3) право пролонгации – это обязательственная штука! (внедоговорная природа, относительное правоотношение в силу закона)

2) «обязательственная» аренда

- появление концепции вызвано практическим желанием деформализовать арендные отношения и допустить в аренде недвижимости возможность свободных соглашений, в том числе и свободных долгосрочных соглашений, заключенных в простой письменной форме без регистрации, которые позволяют гибко регулировать обязательства сторон (н, аренды помещения в торговом центре. Ни арендатору, ни арендодателю в этом случае не нужны преимущества регистрации договора, при этом они хотят заключить свободное соглашение на несколько лет)

- договор как основание возникновения

- срочность -> возврат вещи с учетом износа

- взаимные права и обязанности как связь контрагентов

- владение/пользование/распоряжение -> только в границах, разрешенных арендодателем (н, запретил субаренду)

*Щербак: если безвиновное, казус – по общему правилу собственник несет отв-сть вообще-то, если они не распределили риски иначе + перераспределение рисков – чисто обязательственная теория!

= ИТОГО: зачем эта дискуссия? а извините, после смерти вещные обременения прекращаются, а обязательственные нет

- право аренды – это актив! (имущественное право) -> переходит в составе наследства, может быть заложено, внесено как вклад в уставный капитал и так далее

- обратить взыскание на право аренды тоже можно

= все это с согласия арендодателя

Сторонами договора аренды являются

1) арендодатель

- могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (н, субъекты права ХВ в отношении движимых вещей)

- понимаются лишь субъекты, имеющие право сдавать чужое имущество в аренду от своего собственного имени, в том числе ДУ-щие и агенты по агентскому договору

- договоры аренды недвижимых вещей в публичной собственности: с согласия собственника + исключительно по результатам проведения конкурсов / аукционов на право заключения

- должен являться собственником вещи на момент ее передачи в аренду -> действителен

- возможет договор аренды будущей вещи

2) арендатор

форма

- письменно: более года ИЛИ хотя бы одна из сторон ЮЛ (-> хитрят и делают аренду на 11 месяцев)

- гос регистрация: недвижка (а земельный участок, здание, сооружение – только если больше 1 года)

- договор, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору -> в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества

*чек как подтверждение исполнения/оплаты или еще чего-то, все ок -> подтвердим

*устная форма – можно, просто общие правила нарушения простой письменной формы

=> если нет гос регистрации – лишаем вещных черт (то есть заявлять требования можно только к стороне по договору, не к третьим лицам)

- благодаря эстопелям получается типа «обязательственная» аренда, НЕ «вещная»

(регистрация вообще нужна для защиты третьих лиц, так как они должны понимать, что, н, при покупке арендованной квартиры они должны будут продолжать сдавать ее в аренду)

= нарушение формы как недействительность -> но может излечить эстопель

существенное условие

- предмет аренды (должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче)

- не индивидуализировали нормально, но исполняют? -> НЕТ ссылкам на незаключенность и недействительность (эстопель)

- срок НЕ считается существенным (не договорились? -> неопределенный, но есть возможность в любое время по желанию одной стороны прекратить -> нет вечным арендам)

- для отдельных видов аренды по закону могут быть максимальные сроки (н, срок проката не выше 1 года) -> превысили? => считается заключенным на срок, равный предельному

*предельные сроки как предотвращение отчуждения имущества под видом передачи в аренду

а каков предмет?

- индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату

- не исключена аренда части недвижимой вещи – части земельного участка, здания или помещения (например, может использоваться арендатором для установки киоска или платежного терминала)

- возврат вещи с учетом естественного износа и амортизации (а если износ «НЕ естественный» -> возврат убытков)

а часть вещи? (н, на козырьке театра Сатиры знак Мерседеса)

Разъясняющее письмо Росреестра - да, если удается дать самостоятельную идентификацию, выделить для оборота -> индивидуализировать (ну и в кадастр надо внести и т.д.) ПП ВАС №66 1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, НЕ является договором аренды. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды. = предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. = Щербак: анахронизм, что ж за применение по аналогии норм об аренде ПП ВАС 2011 9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. = ИТОГО: нужна индивидуализация, и все ок *стоит у нас на ЮФ на 1 этаже банкомат – это аренда-пользование!

а имущественные права?

- статья 607 разрешает аренду предприятий и имущ комплексов (-> в составе бизнеса как бы можно)

- а если iCloud?

- аренда – имущ право, и странно плодить сущности (имущ право на имущ право)

= ответ зависит от того, признаем ли мы аренду как вещное или как обязательственное

кому и на каком основании предоставляем жилье?

Жилые помещения сдаются гражданам для постоянного проживания по договорам жилищного найма. Вместе с тем в силу п. 2 ст. 671 ГК жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды ЮЛ, которые, в свою очередь, могут использовать их исключительно для проживания граждан (например, своих работников).