Аренда с правом выкупа

= смешанный договор (аренда + к-п)

ПП ВАС от 17 ноября 2011 г. N 73 8. Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ (= после передачи). При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

отличия от лизинга?

Аренда недвижимости (зданий и сооружений (строений), предприятий)

*Церковников

= здания и строения (сооружения), расположенные на чужой земле

Предметом договора: только здание или сооружение В ЦЕЛОМ.

Аренда части здания или сооружения (в виде отдельных нежилых помещений) регламентируется общими нормами о договоре аренды, которыми в этом случае определяются и права арендатора на земельный участок.

НЕВОЗМОЖНА аренда самовольной постройки.

Вместе с тем возможна аренда будущей недвижимой вещи (здания или сооружения) (ПП ВАС):

• предмет аренды должен быть описан так, чтобы отсутствовали сомнения в его определенности;

• передача такого объекта арендатору до завершения строительства и введения объекта в эксплуатацию может быть осуществлена только в целях выполнения в нем арендатором ремонтных или отделочных работ;

• гос регистрация такого договора НЕ может быть осуществлена до гос регистрации права собственности арендодателя на строение;

• при его заключении на срок более 1 года арендатор НЕ сможет противопоставить свои права по этому договору никаким иным лицам, кроме арендодателя (в том числе возможным приобретателям).

= нас интересует, имеет ли право собственности (или ОВП + согласие собственника) на момент передачи, а так – договориться мы можем! => возникает связанность -> если в одностороннем порядке хочешь выйти из договора -> возврат убытков

Теперь ВАС РФ прямо высказал мнение, что возможна аренда будущей вещи. При этом суд выделяет два вида ситуаций: — нет самой вещи (то есть здание или помещение еще не достроено); — у арендодателя отсутствуют зарегистрированные права на будущую вещь (права на объект зарегистрированы за иным лицом либо вообще не зарегистрированы, но арендодатель обладает правом законного владения). По мнению ВАС РФ, незарегистрированное право собственности при условии наличия у арендодателя законного владения не препятствует действительности заключенного договора аренды, так как это не противоречит ст. 168 и 608 ГК РФ. При этом в «законное владение» в терминологии Постановления НЕ входит право постоянного (бессрочного) пользования участком: п. 4 ст. 20 ЗК РФ прямо запрещает такому правообладателю заключать договоры, предусматривающие распоряжение (в том числе и в будущем) таким участком. Однако есть риск, что «законное владение» так и не станет зарегистрированным правом, и ВАС РФ в связи с этим предлагает меру защиты интересов арендатора. В случае неисполнения обязательства по передаче будущей вещи в аренду арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора.

Договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами -> иначе недействительность (и для недвижки мы НЕ исцелим обменом письмами / факсами -> тут только квалифицированная письменная!). Если НЕ менее года -> подлежит гос регистрации и считается заключенным для третьих лиц с момента такой регистрации.

существенные условия: предмет аренды и размер арендной платы -> незаключенность (НО если есть исполнение и его принятие -> исцеляем эстопелем)

Для индивидуализации строения в договоре аренды указывается его кадастровый номер, присвоенный органом государственной регистрации. Все иные характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить его в качестве индивидуально-определенной вещи (вид, площадь, адрес и т.п.), содержатся в Кадастре недвижимости, являющемся составной частью ЕГРН.

Государственная регистрация договора аренды строения производится только после внесения сведений о нем в Кадастр недвижимости. Эти индивидуализирующие сведения также указываются в договоре аренды.

Передача здания (сооружения) арендодателем и принятие его арендатором производятся по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1ст. 655 ГК).

Права на земельный участок при аренде строения

= одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок

- отдельно оговаривать не надо, единство судьбы (но в определенных случаях может устанавливаться сервитут)

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, НЕ принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается БЕЗ согласия собственника этого участка.

*в 1990-е: были споры насчет земли! «плати аренду»! (то же и с комнатами и лестницами, лифтами)

При прекращении договора арендованное строение должно быть возвращено арендодателю в порядке, аналогичном порядку передачи здания или сооружения арендатору, т.е. путем составления и подписания акта передачи или иного документа о передаче.

ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ПРЕДПРИЯТИЯ (имущ комплекса)

= арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование входящие в состав этого комплекса недвижимые вещи и движимое имущество, включая имущественные права, связанные с предприятием, в том числе права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию

юр свойства: консенсуальный + двусторонний + взаимный + возмездный

Арендодателем предприятия может быть только его собственник – ЮЛ или ИП, но НЕ унитарное предприятие – субъект права ХВ или ОУ -> такие сделки ничтожны, даже если с согласия собственника.

Арендаторами предприятия могут быть коммерческие организации (кроме унитарных предприятий) или ИП, поскольку аренда предприятия преследует предпринимательские цели.

письменная форма в одном документе -> иначе недействительность

+ до подписания договора аренды предприятия его сторонами должны быть составлены:

— акт инвентаризации;

— бухгалтерский баланс;

— заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия;

— перечень долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

+ гос регистрация (с ее момента считается заключенным)

Арендатор вправе БЕЗ согласия

• продавать,

• обменивать,

• предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия,

• сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

Вместе с тем такие действия арендатора НЕ должны влечь уменьшение стоимости предприятия или нарушать иные положения договора аренды предприятия (например, устанавливающие запрет отчуждения недвижимых вещей, входящих в состав арендуемого предприятия).

Арендатор, еинпд, вправе БЕЗ согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость право на предпринимательское использование.

Арендатор предприятия обязан

• выплачивать арендодателю арендную плату,

• нести обязанности по содержанию предприятия, по оплате расходов на его эксплуатацию и по возврату арендованного предприятия;

• обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

Перевод долгов осуществляется с соблюдением прав кредиторов:

• с их обязательным письменным уведомлением арендодателем;

• возникновения у них права требования прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков;

• солидарной ответственности арендодателя и арендатора по долгам, включенным в состав переданного предприятия и переведенным на арендатора без согласия кредитора.

*при прекращении договора -> возврат предприятия -> уведомить кредиторов!