Исполнение договора продажи недвижимости

- передаточный акт составляет обязательное условие, позволяющее говорить об исполнении

иногда нужны доп факты

• включенного в договор условия о передаче покупателю всех принадлежностей (н, касается пользования противопожаркой и др.)

• при передаче сложных в инженерно-техническом отношении зданий (сооружений) или квартир стороны могут оговорить, что обязательным является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий (н, для определения качества технических развязок воды и др.)

Качество недвижимости определяется

внутренними свойствами

• использованные материалы,

• техническое состояние ее систем и коммуникаций,

• износ конструкций и т.п.

внешними факторами

• место нахождения недвижимого имущества;

• его близость к дорогам, объектам городской инфраструктуры;

• объекты, расположенные на соседних земельных участках;

• виды, открывающиеся из его окон;

• звуки, проникающие в него;

• наличие пешеходных и транспортных потоков;

• благоустройство прилегающих территорий.

= пригодный для использования по назначению + инженерные коммуникации + базовая отделка (которая требуется) + оконечное оборудование (н, раковины, розетки)

Продавец не может в полной мере гарантировать внешние факторы => стороны могут включить в договор заверения об обстоятельствах, связанных с возможным изменением (или, наоборот, сохранением) внешних факторов, влияющих на качество недвижимости (на определенный срок)

- недостоверно указаны факты? -> убытки / неустойка / отказ от договора из-за существенных условий

*и даже если не было таких заверений -> есть право признания договора к-п недействительным

Если указанная информация будет заведомо ложной, покупатель вправе потребовать:

- уменьшения покупной цены

- расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения убытков

ситуация: продаю квартиру трешку в Мск, а в ней зарегистрирована бывшая жена и мать -> это нарушение условий качества - можно существенно снизить стоимость (и, возможно, стороне это будет все равно выгодно, так как где она еще за такие деньги купить в самой Мск)

(право проживания – ОВП, поименованное в ЖК)

Обязанностью покупателя является

= оплата

- при продаже недвижимости в кредит она признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут:

- до момента государственной регистрации перехода права собственности,

- после гос регистрации перехода права собственности — при условии, что он не исполнен сторонами в полном объеме

Особенности договора продажи жилых помещений

= существенным условием является перечень проживающих там лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением

(н, наниматель, временные жильцы, получатели ренты пожизненного содержания с иждивением и др.)

примеры доп. условий

1) может потребоваться согласие органа опеки и попечительства

2) при продаже комнаты в коммунальной квартире необходимо соблюдать преимущественное право ее покупки, принадлежащее остальным собственникам комнат в данной коммунальной квартире

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ИЗ ДОГОВОРОВ МЕНЫ, ДАРЕНИЯ И РЕНТЫ