Жилые помещения и жилищные фонды

Объектом обязательств из договоров жилищного найма может быть только жилое помещение — изолированное помещение, относящееся к недвижимому имуществу и пригодное для постоянного проживания граждан (ст. 16 ЖК ->)

• жилой дом (индивидуально-определенное здание, предназначенное для удовлетворения жилищных потребностей граждан) или его самостоятельно используемая (обособленная) часть;

• квартира (структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, состоящее из одной или нескольких комнат и вспомогательных помещений) или ее часть;

• изолированная (отдельная) комната, т.е. часть жилого дома или квартиры, предназначенная для непосредственного проживания граждан (на самом деле, некий рудимент, так как это коммуналки)

помещение должно быть:

- изолированным, пригодным для постоянного (!) проживания (согласно санитарным и техническим нормам), имеющим отдельный вход, благоустроенным (но эта характеристика относительна, так как зависит от населенного пункта)

точно нет:

- бараки, аварийные дома, подвальные помещения, не имеется естественное освещение, вспомогательное использование (н, кладовка)

Жилищные фонды — это совокупности жилых помещений, отличающихся определенным единым порядком формирования, целевым назначением, правилами использования и другими характеристиками, создающими для каждой из них свой, самостоятельный правовой режим.

1) жилищный фонд социального использования:

жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (по договорам социального найма, найма жилых помещений жилищного фонда социального использования)

2) специализированный жилищный фонд:

жилые помещения из государственного и муниципального жилищных фондов, которые предоставляются по договорам найма специализированного жилого помещения или по договорам безвозмездного пользования

3) индивидуальный жилищный фонд:

жилые помещения, находящиеся в собственности граждан, использующих их для своего проживания, проживания членов своей семьи, а также других граждан на условиях безвозмездного пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования:

жилые помещения, которые предоставляются их собственниками гражданам на условиях возмездного пользования, включая договоры коммерческого найма и иные договоры (н, аренды);

Весь жилищный фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету (тех учет, инвентаризация и паспортизация помещений).

Договор социального найма жилого помещения

= одна сторона — наймодатель (публичный собственник, уполномоченный им орган или управомоченное им лицо) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных законом

*строго целевой характер использования жилья

Публично-правовые предпосылки заключения договора социального найма:

- признание его нуждаемости в жилом помещении (п. 2 и 3 ст. 49 ЖК)

- принятие его на учет ОМСУ в качестве нуждающегося (п. 1 ст. 52 ЖК)

Малоимущими гражданами признаются жители города Москвы, имущественная обеспеченность которых меньше стоимости общей площади жилого помещения, которую необходимо приобрести членам семьи для обеспечения по норме предоставления площади жилого помещения на одного человека.

- выясняем доходы + налогооблагаемое имущество

Нуждаемость — это острая потребность в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется не его субъективной оценкой своих жилищных условий, а объективными критериями, предусмотренными законодательством, которым установлен исчерпывающий перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

критерии для соц найма (по ЖК):

1 вообще не имеющие своего жилья, т.е. не являющиеся ни собственниками жилья, ни нанимателями по договорам социального найма, ни членами их семей;

2 имеющие острый недостаток жилья, т.е. хотя и имеющие его, но обеспеченные жильем на одного члена семьи менее учетной нормы;

3 проживающие в помещениях, не отвечающих требованиям, установленным для жилых помещений (т.е. не приспособленных для постоянного проживания);

4 проживающие в коммунальных квартирах (занятых несколькими семьями) и имеющие в составе семьи тяжелых хронических больных, совместное проживание с которыми в одной квартире невозможно (например, при открытой форме туберкулеза).

Относятся иные категории граждан, признанные таковыми законом, например, не являющиеся малоимущими военнослужащие, переведенные к новому месту службы (п. 3 и 4 ст. 49 ЖК).

*можно отказать, если человек намеренно ухудшил свои условия (примут на учет не ранее 5 лет после)

срок, сколько ты будешь стоять в очереди:

- расчетный срок – 5-7 лет («а при Лужкове – 20 лет стояли», мол, гордимся)

- согласно статистике, вообще очень много лет стоят (у них уже внуки рождаются)

комната в квартире (очереди):

- жильцам этой же квартиры при признании малоимущими или нуждающимися -> малоимущим жильцам квартиры при обеспеченности менее нормы предоставления жилья на человека -> продать чужим не малоимущим, но обеспеченным менее нормы предоставления на человека -> заселение по договору соц найма посторонним лицом

при превышении установленной нормы предоставления жилья по данному договору:

ситуации, когда жилое помещение по договору социального найма вынужденно предоставляется гражданину с превышением нормы предоставления (например, одинокому человеку либо гражданину, страдающему одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание невозможно) —> ему может быть предоставлена не отдельная квартира, а изолированная комната

Общая площадь квартиры – это сумма площадей всех комнат, составляющих квартиру, в том числе подсобных помещений, кроме лоджий, балконов, веранд и террас.

Жилая площадь – это сумма площадей жилых комнат.

ЖК РФ Статья 50. Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения 1. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. 4. Учетной нормой площади жилого помещения (далее - учетная норма) является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. 5. Размер такой нормы НЕ может превышать размер нормы предоставления, установленной ОМСУ.

+ к актам ОМСУ добавляются указы Президента и иные НПА

МСК: учетная – 10 кв. м. площади жилого помещения, 15 кв. м. – для коммуналок; предоставления (общая площадь) ­– 18 кв. м., общежития – 6 кв. м.

Заключение договора соц найма и возникновение права на жилое помещение

= на основании административно-правового решения о предоставлении жилья из жилищного фонда социального использования

- только на помещение, указанное в данном решении и соответствующее названным выше законодательным требованиям -> предмет данного договора НЕ согласуется его сторонами, а также не может быть изменен или уточнен ими

- условия пользования предоставленным по договору социального найма жилым помещением императивно определяются жилищным законодательством, а не соглашением (взаимной волей) сторон

- наймодатель связан названным решением в смысле невозможности отказа от заключения договора социального найма с указанным в решении гражданином

форма

- обязательно письменно + типовые формы

- утверждается Правительством РФ в качестве НА, императивно предопределяющего содержание всех существенных условий данного договора

существенные условия: предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма), плата за помещение, перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателем

что такое право на жилое помещение?

= правомочия владения и пользования

юр природа

- консенсуальный, двусторонний, может быть возмездным / безвозмездным (в предусмотренных законом случаях освобождения нанимателя от платы за наем), бессрочный характер, поскольку в интересах нанимателя в него не включается условие о сроке

срок: бессрочно («пока не вымрут все»)

СТОРОНЫ + ОБЯЗАННОСТИ + ПРАВА

НАЙМОДАТЕЛЬ:

- публичный собственник жилого помещения

- действующий от его имени государственный орган

- ОМСУ (орган публичной власти)

- управомоченное им лицо

- унитарное предприятие или публичное учреждение, на балансе которых имеется жилищный фонд,

созданная ими жилищно-эксплуатационная организация

обязан передать нанимателю жилое помещение:

- соответствующее требованиям жилищного законодательства

- свободное от прав иных лиц (без возможных обременения права на предоставляемое помещение, предшествующих прав требования по его оплате и содержанию (ремонту, оплате коммуналки и т.п.)

к основным обязанностям наймодателя относятся:

- осуществление капитального ремонта жилого помещения

- обеспечение предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (подключение жилья к водо-, электро- и (или) газоснабжению)

- участие в содержании и ремонте общего имущества многоквартирного дома, в котором находится сданное внаем помещение

не исполняет? -> у нанимателя есть право требовать:

- уменьшения платы за пользование соответствующим имуществом

- устранить соответствующие недостатки с возмещением расходов за счет наймодателя

- взыскать с него причиненные убытки

НАНИМАТЕЛЬ:

- только гражданин, в отношении которого принято решение о предоставлении ему жилья

наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных законом

- обеспечивать его сохранность и поддерживать его в надлежащем состоянии

- проводить его текущий ремонт

- своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги

- информировать наймодателя об изменениях оснований и условий права пользования жильем по данному договору, например об изменениях состава проживающих с ним граждан

*вообще в определенных случаях может быть уважительная причина невнесения платежей (н, увольнение на работе) -> даем отсрочку -> выселяем в другие благоустроенные -> в неблагоустроенное -> просто выселение без предоставления

(практика за 2015 год: 200 дел, когда выселили без предоставления)

наниматель имеет некоторые возможности распоряжения жильем в виде прав:

- на вселение других лиц

- сдачу помещения в поднаем

- разрешение проживать в занимаемом им помещении временным жильцам

- обмен или замену занимаемого помещения

а что с членами семьи?

Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи, поскольку они приобретают равные с нанимателем права и обязанности по данному договору —> наниматель как их представитель в силу закона!

Дееспособные члены семьи нанимателя в силу закона несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма -> по сути, являются сонанимателями, а потому должны быть указаны в договоре.

Поскольку все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют, они попадают в категорию временных жильцов.

Закон относит к членам семьи нанимателя только супруга нанимателя, его детей и родителей (но не детей и родителей его супруга) (Щербак: дискриминация!).

могут быть признаны также

- его другие родственники (в том числе родственники его супруга) независимо от степени родства

- нетрудоспособные иждивенцы

- в исключительных случаях – и иные лица (в частности, состоящие с нанимателем либо с кем-либо из членов его семьи в фактических брачных отношениях) -> НО для этого им дополнительно необходимо совместное проживание с нанимателем и ведение с ним общего хозяйства (совместный бюджет, общие расходы средств на питание, приобретение вещей, ремонт, оплату коммунальных услуг и т.п.)

Если гражданин перестает быть членом семьи, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, он сохраняет право пользования этим помещением на тех же условиях (в частности, бывший супруг нанимателя или супруг члена семьи после расторжения брака)

+ он несет и самостоятельную (а не солидарную, как ранее) ответственность по обязательствам из договора социального найма — по оплате соответствующей части коммунки, жилья, его ремонту и т.д.

- можно изменить порядок несения ответственности и платежей -> н, разделение лицевого счета, отдельный платежный документ, не солидарная, а долевая отв-сть (ППВС №22)

как заселить еще кого-то?

- наниматель вправе с письменного согласия всех членов своей семьи (включая временно отсутствующих) вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей и родителей

- согласие наймодателя не требуется, только уведомляем (если как временные жильцы), а если как члены семьи – требуется письменное согласие (кроме несовершеннолетних детей)

*могут быть ограничения на вселение в целях соблюдения правил учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях (в частности, с тем, чтобы искусственно не увеличивать количество нуждающихся) (то есть при нарушении учетной нормы может запретить!)

*наймодатель вправе запретить вселение других граждан, кроме супруга, детей и родителей нанимателя, в качестве членов его семьи, если в результате этого общая площадь жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы

временные жильцы – почти то же самое, но не несут отс-сть перед наймодателем

- временные жильцы – не более 6 месяцев проживают

*перепланировка возможна, но согласно публичным требованиям (н, нельзя убирать несущие стены)