Договор коммерческого найма жилых помещений

= обычный ГПД -> отношения регулируются НЕ жилищным, а гражданским законодательством

- НЕ требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п.

юр природа: консенсуальный + двусторонний + возмездный + срочный (не более 5 лет)

форма: письменная, но НЕ типовая (можно включить «случайные» условия, н, условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ)

отличия коммерческого найма от аренды:

- только жилое и только ФЛ (а не ЮЛ и ИП, которые, кстати, могут заселять своих сотрудников, н, иностранный сотрудник)

- срок 5 лет максимально (а не бессрочность)

- не допускается одностороннее изменение размера платы

- наниматель в любое время может расторгнуть, предупредив за 3 месяца (аренда – односторонне через суд, если не предусмотрено такое право законом или договором)

НАЙМОДАТЕЛЬ:

- собственник жилого помещения, относящегося к любому жилищному фонду, в том числе к государственному или муниципальному

- управомоченное собственником лицо, например, ДУ или компания, управляющая имуществом -> наймодатель здесь выступает в роли пред принимателя, преследующего цель извлечения прибыли

НАНИМАТЕЛЕМ:

- ФЛ

- граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о солидарной ответственности перед наймодателем, уведомив последнего об этом => сонаниматели

- гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом помещении (НЕ обязательно родственники)

- требуется перечень граждан, которые будут постоянно проживать совместно с нанимателем

- требуется согласие наймодателя, нанимателя и совместно проживающих (кроме вселения несовершеннолетних детей нанимателя)

Размер жилого помещения (квартиры, жилого дома, части квартиры или жилого дома)

- определяется соглашением сторон и НЕ зависит от его благоустройства или от соблюдения жилищных норм

- закон определяет лишь минимум требований к нему, говоря о «помещении, пригодном для постоянного проживания»

срок:

- до 5 лет (если не определен срок)

- до 1 года (краткосрочный) -> НЕ распространяются некоторые правила

о правах членов семьи нанимателя,

о возможностях вселения временных жильцов,

сдачи жилья в поднаем и замены нанимателя,

о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок.

ОБЯЗАННОСТИ И ПРАВА

Наймодатель обязан:

• передать нанимателю жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания

• обеспечивать предоставление за плату необходимых коммуналки и ремонт общего имущества

• (еинпд) организовывать производство капитального ремонта (но не вправе осуществлять существенно изменяющее переоборудование без согласия)

Наниматель вправе:

- владеть и пользоваться (-> проживать)

- с согласия вправе сдать помещение или его часть в поднаем (на срок в пределах основного договора)

- с согласия вселение нанимателем других граждан для постоянного либо временного проживания

- НЕ вправе переустраивать и реконструировать без согласия

Замена нанимателя

- по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе + согласие наймодателя

- отказ наймодателя на такую замену НЕ может быть оспорен в суде

- в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения отношения коммерческого найма могут сохраниться, если на его место станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия)

- обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора

- у нанимателя имеется «право следования»

- по истечении срока преимущественное право на его заключение на новый срок:

1 не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях

2 либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать жилое помещение внаем в течение не менее одного года

=> при невыполнении наймодателем этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок

Прекращение обязательств из договора коммерческого найма

- истечение срока

- соглашение сторон в любой момент

- одностороннее решение нанимателя (в любое время) (НЕ требуется объяснение причин, НЕТ обязанности возмещать упущенную выгоду, надо письменно предупредить за 3 месяца)

- досрочное расторжение наймодателем – в исключительных случаях (н, при невнесении платы более 6 месяцев / 2-х раз при краткосрочном, при порче имущества (НО суд может дать 1 год на восстановление вместо расторжения договора), при использовании не по назначению, в случае нарушении интересов соседей и др.)

- по суду любая из сторон (если помещение перестает быть годным для постоянного проживания, приобретает аварийное состояние и др.)