Содержание и исполнение договора аренды

*можно спустя время адаптировать договор к изменившимся хозяйственным условиям

- статья 451: в связи с существенным изменением обстоятельств (обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях)

Арендодатель обязан предоставить арендатору вещь в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, со всеми ее принадлежностями (например, запасным колесом для автомобиля и пр.) и относящимися к ней документами (техническим паспортом, сертификатом качества и др.), еинпд.

- НЕ должно быть ни материальных, ни юридических дефектов и изъянов

недостатки? -> меры ответственности и защиты (ст. 612 ГК):

• потребовать от арендодателя по своему выбору либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

• удержать сумму понесенных расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

• потребовать досрочного расторжения договора;

• потребовать возмещения непокрытой части убытков в случаях, когда удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков.

Вещь должна быть предоставлена в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии – в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК), т.е. до утраты арендатором хозяйственного интереса в ней.

Арендатор обязан использовать арендованную им вещь

- в соответствии с условиями договора аренды

- если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с ее назначением

- должен проявлять ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу (иначе возмещение убытков и расторжение)

Поскольку при хозяйственном использовании арендованная вещь неизбежно изнашивается и теряет часть своей стоимости -> распределение между сторонами договора аренды расходов по ее ремонту

1) капитальный:

- направлен на восстановление целостности вещи и ее существенных частей, что служит прежде всего интересам ее собственника (арендодателя)

- требует значительных затрат, несоразмерных с доходами, получаемыми арендатором за счет использования нанятой им вещи, а потому по общему правилу составляет обязанность арендодателя

- должен производиться в срок, установленный договором, либо в разумный срок

- нарушение арендодателем? -> арендатор может сам провести и взыскать деньги / уменьшение арендной платы / расторжение договора и возмещение убытков

2) текущий:

- исправление повреждений или естественных ухудшений вещи, не нарушивших ее целостности, не повлекших разрушения или порчи ее существенных частей, которые могут быть устранены за счет затрат, пропорциональных выгодам, приносимым арендатору этой вещью

- составляет обязанность арендатора и служит прежде всего его интересам

- арендатор обязан нести текущие расходы по содержанию вещи (коммунальные платежи, расходы по поддержанию чистоты, по охране и пр.), поддерживая ее в исправном состоянии

На арендаторе лежит обязанность вносить арендные платежи

- условие договора НЕ является существенным, так как при отсутствии смотрят на аналогичный предмет и его цену

- размер арендной платы может регулироваться (т.е. изначально устанавливаться и в последующем изменяться) НПА (н, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с правилами, установленными Правительством РФ)

- не обязательно деньги -> иная материальная форма в виде

• денежных платежей, установленных в твердой сумме и вносимых периодически или единовременно;

• определенной доли продукции, плодов, доходов, полученных в результате использования имущ;

• предоставления арендатором определенных услуг;

• передачи арендатором арендодателю в собственность или в аренду конкретной вещи, обусловленной договором;

• возложения на арендатора согласованных затрат на улучшение арендованного имущества.

В договоре аренды должны быть установлены сроки внесения арендных платежей.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но НЕ чаще одного раза в год.

Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он НЕ отвечает, договорные условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.

= вообще размер арендной платы зависит от ряда факторов, но они скорее рыночные (н, такой-то район, такая-то квартира + метраж -> смотрим на рынок -> формируем цену), а амортизацию НЕ учитываем